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현재위치 : 와글넷 상식 > 등기부등본 보는 법

등기부는 토지나 주택과 같은 부동산의 내역이 어떻게 되는지, 누구의 소유인지, 누가 그 부동산에 어떤 권리를 가지고 있는지, 등기된 순서에 따라 우선순위가 어떻게 되는지 등을 법원에서 공시해 놓은 것이다. 이러한 내용들이 등기부에 등기되어 있어야 효력이 있다. 등기부는 부동산의 주소만 정확하게 알면 누구든지 열람 또는 발급 받을 수 있다.
등기부를 볼 때 등기되었다가 말소된 부분은 제외하고 현재 남아 있는 사항만 가지고 판단하면 쉽다.

등기부등본은 토지등기부등본 건물등기부등본으로 크게 나누며 각등기부별로 표제부와 갑구, 을구로 구성되어 있다. 그러나 을구에 기재된 사항이 전혀 없거나 말소되어 현재 효력이 있는 부분이 없을 때에는 표제부와 갑구만 열람 또는 발급된다.

* 주소: 여기에 표시된 지번과 계약하고자 하는 부동산의 지번이 일치하는지를 확인한다. (아파트 등 집합건물은 동, 호수까지 확인한다.)

표제부

표제부는 부동산의 소재지와 내용을 표시한다. 토지는 지번, 지목, 면적을 건물은 지번, 구조, 용도, 면적 등이 기재된다.
단독주택은 표제부가 하나이지만, 아파트, 다세대, 연립과 같은 집합건물은 한 동 전체에 관한 표제부와 전유부분(개별 세대별)에 대한 표제부로 해서 2개로 구성되어 있다.


11	(건물등기부) 소재지번 및 건물번호: 해당부동산의 주소 (토지등기부) 소재지번: 해당부동산의 주소 (집합건물등기부-한동 전체)소재지번, 건물명칭 및 번호: 해당부동산주소와 건물명칭이 있는 경우 건물명, 동이 여러개인 경우 해당동수 (집합건물등기부-전유부분)건물번호: 개별세대의 층수와 호수
12	(건물등기부)건물내역: 건물의 형태와 층별 면적 그리고 용도 (토지등기부)지목과 면적: 토지의 용도와 면적. 대부분 주택이 있는 토지는 대지 “대”로 되어 있음. (집합건물등기부-한동 전체)건물내역: 건물의 형태와 층별 면적 그리고 용도 (집합건물등기부-전유부분)건물내역: 개별세대 건물의 형태와 면적 ☆ 면적계산방법: ㎡로 표시되어 있는 면적을 평으로 바꿀 때 : 0.3025을 곱한다. 평으로 표시되어 있는 면적을 ㎡로 바꿀 때 : 3.3058를 곱한다.
13	(집합건물등기부-한동 전체) 지목과 면적: 건물이 있는 토지의 용도와 전체면적 (집합건물등기부-전유부분)대지권의 종류와 비율: 대지권은 대지를 사용할 수 있는 권리 로서 소유권, 임차권, 지상권이 있고 비율은 건물이 있는 전체 토지 면적중 개인세대의 몫인 토지의 지분

갑구(건물등기부, 토지등기부, 집합건물등기부 같음)

갑구에는 소유권에 관한 사항과 소유권에 영향을 미칠 수 있는 권리로서 압류, 가압류,
가등기, 예고등기, 가처분, 경매개시결정 등이 기재된다.
각 등기는 등기한 순서대로 순위번호를 기재하고, 같은 구에서는 그 순위번호에 의하여
등기의 우열이 가려진다.

순위번호: 일자에 의한 등기된 순서를 나타낸다. 을구도 마찬가지지만 등기에서는 순서가 중요하다. 아무리 자신의 권리를 등기를 하였더라도 나보다 먼저 등기한 사람이 우선이기 때문이다.

등기목적: 본란에 등기되었다가 말소된 사항은 제외하고 현재 남아 있는 것 중에 소유권 이외에 압류, 가압류, 가등기, 예고등기, 가처분, 경매개시결정 등이 있으면 계약을 피하고 꼭해야 하는 경우는 전문가에게 알아보고 하여야 한다.

→ 소유권보존: 해당부동산을 제일 먼저 소유한 사람의 인적사항이 등기

→ 소유권이전: 소유주가 바뀐 경우에 생기는 란. 소유주가 2인 이상인 경우는 비율로 공유 자가 누구인지를 등기
br>→ 압류: 금전채권과 관련하여 소유주가 부동산을 처분하지 못하도록 강제집행 함을 등기

→ 가압류: 금전채권과 관련하여 재판전에 소유자 임의로 부동산을 다른 곳으로 은닉하는 것 을 막고 우선순위를 확보하기 위한 등기

→ 가등기: 부동산을 매입한 사람이 바로 소유권을 넘겨받지 못하는 경우 당사자간의 합의로 우선순위를 확보하기 위해 해놓는 등기

→ 예고등기: 해당부동산에 소송이 진행 중 임을 외부에 알려주기 위한 등기

→ 가처분: 특정청구권을 보전하기 위해 해당부동산을 소유주 임의로 매매, 담보설정, 임대 등 일체의 행위를 못하도록 하는 등기

→ 경매개시결정: 해당부동산에 이미 경매절차가 진행 중임을 표시하는 등기

권리자 및 기타사항
본란에는 소유권에 관계되는 경우는 소유자에 관한 인적사항이 표시되고 소유자가 2인 이상인 경유는 소유비율로 공유자가 누구인지를 표시함. 그리고 등기목적(22)이 압류외 기타의 경우는 권리자와 금액이 표시됨.
※임대차계약을 할 때 계약하려는 사람과 본란에 등기되어 있는 소유자가 일치하는지 확인한다.

을구 (건물등기부, 토지등기부, 집합건물등기부 같음)

을구에는 다른사람이 소유주에 대해 갖고 있는 권리인 저당권, 전세권, 지역권, 지상권 등이 기재된다.
각 등기는 등기한 순서대로 순위번호를 기재하고, 같은 구에서는 그 순위번호에 의하여
등기의 우열이 가려진다.
임대차계약시 저당권, 전세권, 먼저 입주한 세입자 임차보증금 등 선순위 권리금액과 본인 임차보증금을 합한 금액이 해당부동산 시세에 70% 이상이면 경매되었을 경우에 보증금을 지키기가 위험하므로 계약을 피하는 것이 안전하다.

31.순위번호: 일자에 의한 등기된 순서를 나타낸다. 갑구와 마찬가지지만 등기에서는 순서가 중요합니다. 아무리 자신의 권리를 등기를 하였더라도 나보다 먼저 등기한 사람이 우선이기 때문입니다.

등기목적: 본란에 등기되었다 말소된 사항은 제외하고 현재 남아 있는 것 중에 (근)저당권, 지상권, 지역권, 전세권, 임차권 등의 등기가 되어 있으면 그것만큼 내권리가 제한되고 의무가 생기므로 이러한 등기가 있으면 계약을 하지 않는 것이 좋으며 꼭해야 하는 경우는 전문가에게 알아보고 한다.

→ (근)저당권(건물등기부,토지등기부,집합건물등기부 같음):소유주가 금전을 빌렸을 경우에 빌린 금액에 장래의 일정금액채권까지 포함하여 사용할 수 있는 최고액을 표시한 것이므로 실제는 대출이 전혀 없을 수도 있고 일부를 사용했을 수도 있다. 그러나 해당부동산의 담보는 채권최고액이므로 임차인 입장 채권최고액을 주시하여야 한다. 실제 사용할 수 있는 대출 최대금액은 채권최고액의 80%선 이다.

→ 전세권(건물등기부, 집합건물등기부)과 임차권(토지, 건물등기부, 집합건물등기부): 전세권은 물권이고 임차권은 채권입니다 이에 따라차이점이 있지만 간단하게 이해하면 보증금을 주고 세든 것은 같으나 전세권설정등기를 한 임대차냐 주택임대차보호법상의 보호요건(입주, 전입신고, 확정일자)을 취득한 임대차냐의 차이로 이해하면 된다.
전입신고와 확정일자로 보장되는 임차권은 등기부에 표시되지 않는다. 임차권이 등기되는 경우는 설정에 의한 경우와 보증금 반환이 되지 않아서 법원이 등기명령을 한 경우이다.
이러한 법원의 등기명령에 의한 임차권이 등기된 주택의 경우는 확정일자를 받았더라도 대항력과 우선변제권이 없어 보호를 받지 못한다.

→ 지상권(토지등기부, 집합건물등기부): 다른 사람 토지위에 건물을 짓는 경우 당사자 계약 에 의해 건축주가 토지를 사용할 수 있는 권리.

→ 지역권(토지등기부): 내 토지의 편익을 위해 남의 토지를 사용하는 권리

권리자 및 기타사항
소유주에 대한 등기목적(32)의 권리를 갖고 있는 권리자의 인적사항. 근저당권의 경우는 채권최고금액과 채무자 인적사항, 저당권을 설정한 기관 그리고 해당대출에 다른부동산이 공동담보로 되어 있는 경우는 해당부동산 주소