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1. 전세권은?

임차인이 세들어 살고 있는 부동산 등기부에 전세금과 전세권의 범위를 등기하면 해당부동산이 경매될 때 자기 등기보다 늦은 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 권리를 갖는다. 그러나 이러한 전세권등기를 할려면 집주인의 동의와 인감증명서외의 서류를 받아야만 할 수 있는데 보통 집주인들이 이런저런 이유로 협조를 잘 안 해주고 설정등기시 그리고 말소등기시 수수료가 많이 들어 일반적으로 임차인들이 이제도를 잘 사용하지 않아 피해를 입는 임차인들이 많이 발생하였다. 이리하여 정부에서는 주택임대차보호법에서 임차인 입장에서 전세권과 동일한 효력이 있는 확정일자라는 제도를 만들게 되었다.

2. 확정일자란?

임차인이 입주를 하고 동사무소에 전입신고를 하면서 임대차계약서에 확정일자를 받으면 해당부동산이 경매되어 낙찰되었을 경우에 임대차보증금에 대해서 배당받을 수 있는 순서를 확정일자 받은 날자로(전입신고가 확정일자보다 늦으면 전입신고한 날자) 순위를 확보할 수 있는 것이다. 주의할 것은 임차인이 확정일자받기 전에 해당부동산에 이미 저당권등기나 가압류 혹은 압류등기, 가등기 등이 되어 있으면, 그러한 등기들로 인하여 확정일자를 받았더라도 임대차보증금을 지킬 수 없을 수도 있으므로 등기부에 앞에 나열한 등기가 되어 있으면 임대차계약을 피하거나 신중히 판단하여야 한다.

3. 확정일자는 어떻게 받는가요?

집주인과 세입자가 계약한 임대차계약서에 공신력있는 기관(공증사무소, 법원, 등기소, 동사무소)에서 임대차계약을 체결한 날자에 계약서가 존재한다는 사실을 증명해 주기 위해 임대차계약서에 날자를 찍어 주는데 바로 그 날자가 확정일자이다. 확정일자는 입주와 전입신고 그리고 확정일자를 받으면(3가지중 가장 늦게하는 날을 기준) 자기 확정일자보다 늦은 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 권리가 생긴다.

	4. 전세권설정 등기가 확정일자보다 좋다고 하던데?
	보통 전세권설정등기를 하면 더욱더 확실하게 보호 받을 수 있다고 생각하는데 둘다 장단점은 있지만 효력은 마찬가지다. 크게 다른 것은 확정일자는 입주하여 계속 거주를 하여야 한다는 것이고 전세권은 설정등기만 해놓으면 살고 있지 않아도 효력이 있다는 것이다.

5. 확정일자와 전세권차이?

구분	확정일자	전세권
절차	세입자 단독으로 동사무나 등기소에서 임대차계약서에 날인을 받는다	주인의 동의와 아래서류를 첨부하여 관할 등기소에서 설정등기를 한다.
서류	전세계약서	집주인: 등기권리증 인감증명서 주민등록등본 세입자: 주민등록등본 전세계약 서 토지대장 건축물관리대장
비용	600원	전세금에 비례하여 등록세 교육세납부
요건	전입신고하고 실제거주 해야함	전입신고와 실제거주 요건 아님
임대인이 보증금 반환을 지체할 경우	소송후 강제집행	소송제기 없이 경매청구
효력	건물 및 부속토지에서 환가 보증금전액 순위에 따라 보장 제3자에 효력승계 불가	건물값에서만 환가 보증금 전액 순위에 따라 보장 제3자에 효력승계 가능(전대가)

	6. 확정일자 받는 방법
	법원등기과나 등기소 또는 공증인사무소, 동사무소가 있으나 가장 손쉬운 방방법은 전입신고 할 때 동사무소에서 계약서 원본과 도장을 가지고 가서 받는 것이 좋다.

7. 확정일자를 받은 계약서를 분실했다면?

확정일자는 혹시 경매가 될 때 배당받는 자격이므로 확정일자를 받은 계약서를 분실하거나 훼손해서는 안된다.
그러나 확정일자 받은 사실은 반드시 임대차계약서로만 입증하여야 하는 것은 아니고 확정일자를 준 기관의 공정증서대장등 다른 방법으로도 입증할 수 있다.
(대법원판결 96다12474- 1996.6.25선고)라는 판례가 있다.

8. 확정일자를 받지 않았으면

확정일자를 받지 않았으면 아래 표와 같이 주택임대차보호법상 소액보증금인 경우 타채권에 우선하여 경락가의 2분의 1범위안에서 최우선변제의 보호만 받을 수 있다. 하지만 현재 수도권의 경우 4000만원 이하의 전세보증금은 거의 없는 현실에 비춰 확정일자를 받지 않았다면 해당부동산이 경매가 된다면 대부분의 세입자는 전세보증금을 한푼도 받지 못하게 된다.

지역	임대보증금	최우선변제금액
수도권(과밀억제권)	4000만원이하	1600만원까지
광역시(군지역 및 인천광역시제외)	3500만원이하	1400만원까지
기타지역	3000만원이하	1200만원까지