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 주택임대차 보호법의 제정 |
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무주택자가 집주인으로부터 집을 세얻어 사는 경우 그에 대한 법률관계는 민법상의 전세권이나 임대차 규정에 의하여 규율 됨이 원칙이다.
한편 민법상의 전세권이나 임대차에 관한 규정은 개인주의적 법률사항을 기초로 하여 당사자(세든사람과 세준사람)사이의 자유의사에 의한 계약을 중시하고 당사자 사이의 법률관계를 형식적으로 평등하게 규율하고 있다.
그러나 현실은 경제적 강자인 집주인의 횡포와 자의에 의하여 경제적 약자인 임차인이 부당한 요구를 강제당하고 피해를 입는 경우가 빈번하게 발생하여 심각한 사회적 문제를 야기시키게 되었다.
이에 따라 주택의 이용관계를 규율하는 민사법규를 계약자유의 원칙이 적용되는 시민법의 차원에서 임차인의 주거생활과 경제적 지위를 보장하여야 한다는 사회법적 차원으로 전환할 필요성이 절실하게 되었고 결국 무주택임차인의 권리와 지위를 보호하는 내용의 주택임대차보호법이 1981년 3월 5일 제정되게 되었다. |
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 주택임대차 보호법의 적용점위 |
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(1) 주거용 건물 즉 주택의 임대차에 한하여 적용된다(법 제2조전단)
주거용 건물 즉 주택은 그것이 사회통념상 건물로 인정하기에 충분한 요건을 구비하고 주거용으로 사용되고 있는 것이면 시청이나 구청등에 구비되어 있는 가옥대장이나 건물대장의 용도란에 "주거용"으로 기재되어 있지 않더라도 본 법의 적용을 받게된다.
따라서 공부상 공장용 건물이나 창고용 건물이라도 건물의 내부구조를 주거용으로 사실상 변경한 경우에는 주택이라고 보아야 할 것이다. 또한 관할관청으로부터 허가를 받지 아니하고 건축한 무허가건물이나 건축허가를 받았으나 준공검사를 필하지 못한 건물도 역시 본 법의 적용을 받는 것이므로 무허가나 준공검사 미비상태의 주택에 관하여 임대차계약을 체결하여도 이 법의 보호를 받게 된다.
주택을 건축한 사람은 공사완공후 준공검사를 받았으나 소유권보존등기를 하지 않았더라도 그 주택의 소유권을 취득하는 것이므로(민법 제187조)미등기주택도 이 법의 적용을 받으며 주택의 신축자는 그 주택을 임대할 수 있는 정당한 권리를 가지고 있으므로 미등기주택이라는 것 때문에 임대차계약 체결을 주저할 필요는 없다.
(2) 임차주택의 일부가 주거외의 목적으로 사용되는 경우에도 적용된다(법 제2조 후단)
임차목적물이 주거용 건물과 함께 사용되는 것인 이상 임차주택의 일부가 비주거용인 경우까지 이 법의 보호대상이 되는 바, 주택에 딸린 가게에서 소규모영업 및 공장을 하는 자도 이 법의 보호대상이 된다.
(3) 미등기전세에도 적용된다(법 제12조)
미등기전세는 우리나라에서 상당히 오래전부터 부동산임대차 특히 건물임대차의 한 형태로 관습상 발전하여 온 제도로서, 예컨대 건물의 소유자인 갑이 그 건물을 세얻어 살고자 하는 을로부터 "전세금"을 받고 일정한 기간 그 건물을 을로 하여금 사용·수익하게 한 후 그 기간이 만료된 때에 그 건물을 인도받음과 동시에 전세금을 반환하는 것을 내용으로 하는 갑·을간의 계약이라고 할 수 있다. |
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 주택임대차 보호법의 보호내용 |
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(1) 주택임차권의 대항력
주택임대차는 그 등기가 없는 경우에도 주택의 인도(입주)와 주민등록(전입신고)을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.
제3자에 대하여 효력이 생긴다 함은 임대인 이외의 자에 대하여도 세든사람은 그 주택의 임대차관계를 주장할 수 있다는 의미이며 이것은 결국 임대차기간 중 임대주택의 소유자가 변경되는 경우에도 임대인의 지위가 신소유자에게 포괄적으로 승계됨으로써 임차인은 계약기간동안(보증금을 준 경우에는 그 보증금을 반환받을 때까지)그집에서 쫓겨나지 않고 생활할 수 있다는 것이다.
그러나 주의할 일은 임차인이 입주와 전입신고를 하기 전에 그 집에 이미 저당권등기나 가압류, 압류등기, 가등기 등이 행하여졌고 그 결과로 경매나 가등기에 의한 본등기에 의하여 소유권자가 변경된 경우에는 임차권은 소멸되어 임차인은 신소유권자에 대하여 대항할 수 없다.
따라서 타인의 주택을 임대차하고자 할 때에는 최소한 등기부를 열람하여 저당권설정이나 가등기 여부 등을 확인할 필요가 있다.
(2) 임차주택양수인의 임대인지위 승계
"임차주택의 양수인"이라 함은 매매, 교환 등 법률행위에 의하여 임차주택의 소유권을 취득한 자는 물론 상속, 공용징수, 판결, 경매 등 법률의 규정에 의하여 임차주택의 소유권을 취득한 자를 말한다. 그러나 여기서 주의하여야 할 점은 임차주택의 양수인이라고 하여 모두 임대인의 지위를 계승하는 것은 아니라는 점이다. 즉, 앞에서도 설명한 바와 같이 임차권보다 선순위인 저당권 또는 가등기 등에 기하여(경매 또는 본등기의 이행방법으로)소유권을 취득한 사람은 그 임차주택의 양수인인 것만은 틀림없으나 임차인은 그들에 대하여 임차권을 주장할 수 없으므로 이들은 "임차주택의 양수인"에 포함시켜서는 아니된다.
임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계한다는 것은 종전 임대차계약서에서 정하여진 권리와 의무를 모두 이어받는 것으로 임차주택의 소유권 변동후에 발생할 차임청구권이 양수인에게 이전하는 것은 당연하지만 그전에 이미 발생하였으나 아직 지급되지 아니한 차임청구권은 종전 임대인에게 이미 구체적으로 발생하였던 채권이므로 양수인에게 당연히 계승되는 것은 아니라고 보아야 할 것이다. 또한 보증금 또는 전세금반환채무는 임차주택의 반환채무와 동시이행관계에 있으므로 당연히 새로운 양수인이 부담하여야 한다.
(3) 임차인의 순위에 의한 우선변제권
구법률에서는 임차인의 입주시보다 후에 설정된 담보물권등이 임차인보다 우선변제를 받는 일이 있어 임차인의 보호에 미흡하였었는데, 1989. 12. 30. 개정된 주택임대차보호법에서는 임차인에게 대항력을 인정하는데 그치지 않고 일정한 요건을 갖춘 임차인에게 순위에 의한 우선변제권을 인정하였다.
즉, 주택의 임차인은 주택의 인도(입주)와 주민등록(전입신고)을 마치고 임대차계약증서상의 확정일자를 갖추었을 때, 경매 또는 공매시 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.
후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있을 뿐이므로 임차인이 인도, 주민등록 및 계약서상의 확정일자를 갖추기 전에 설정된 담보물권보다는 우선하지 못한다.
임대차계약증서상의 확정일자란 공증인 또는 법원서기가 그 날짜 현재에 임대차계약서가 존재하고 있다는 것을 증명하기 위하여 확정일자부의 번호를 써넣거나 일자인을 찍는 것을 말하며, 확정일자인을 받기 위하여는 임대인의 동의가 필요없다.
임대차계약서의 확정일자는 법원 또는 공증인에게 일정액의 수수료(통상1,000원)를 납부하면 법원서기, 공증인으로 부터 즉시 받을 수 있으며, 이때 다른권리자와의 우선순위를 결정하는 것은 임대차계약체결일이 아니라 확정일자를 받는날이므로 임차인은 임대차계약체결후 가능한 빠른 시일내에 확정일자를 받는 것이 자신의 권리보호를 위해 필요하다.
순위에 의한 우선변제권이 인정되는 보증금은 그 금액의 범위에 제한이 없으므로 다액의 보증금의 경우에도 그 적용이 있다. 다만, 임차인이 당해 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 경우에는 임대차가 종료된 후가 아니면 보증금의 우선변제를 청구하지 못하며 우선변제가 인정되더라도 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 보증금을 수령할 수 없다.
(4) 주택임대차계약기간의 2년 보장
주택임대차의 기간은 당사자간에 자유로이 정할 수 있으나 기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다(법 제4조 제1항).
다만, 임차인은 2년미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.<개정 89.12.30><단서신설 99.1.21>
임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환 받을 때까지는 임대차관계는 존속하는 것으로 본다. <신설 83.12.30>
(5) 임대인의 차임증액청구권 제한
민법상 임대차계약의 당사자는 임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니할 때에는 증액이나 감액을 상대방에게 청구할 수 있다.
그러나 주택임대차보호법은 위와같은 차임증감청구권을 인정하되 임대인의 증액청구권만을 일방적으로 제한하여 임차인을 보호하고 있다.
즉 차임의 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하도록 하였고 설사 1년 후 올리는 경우에도 기존차임의 5%를 초과할 수 없도록 하고 있다.
(6) 일정한 범위의 보증금 최우선 변제권
그 범위는 수도권(수도권정비계획법상과밀억제권)에서는 보증금이 4,000만원 이하인 임차인에 한하여 1,600만원까지, 광역시(군지역 및 과밀억제권역인 인천광역시 제외)의 지역에서는 보증금이 3,500만원 이하인 임차인에 한하여 1,400만원까지,기타지역에서는 보증금이 3,000만원이하인 임차인에 한하여 1,200만원 우선변제가 인정된다. 주의할 점은 시행령의 개정 전에 저당권 등을 취득한 사람에 대하여는 종전의 규정을 적용하게 된다. 따라서 현재는 소액임차인에 해당하더라도 구 시행령 하에서는 소액임차인에 해당하지 않는 경우 구 시행령 하에서 설정된 저당권자에 대하여는 소액임차인의 우선변제권을 행사할 수 없음을 유의하여야 한다.
다른 담보물권자보다 우선변제를 받을 수 있다는 것은 당해 임차주택소유자에 대한 일반채권자는 물론 그 주택위에 선순위저당권 등 담보물권을 가지고 있는 자(임차인보다 선순위로 등기되어 있어도 물론이다)보다도 우선하여 당해주택(대지포함)가액의 2분의 1 범위내에서 보증금의 반환을 받을 수 있다는 것이다.
일정한 범위의 임차인은 일정한 범위의 보증금에 대하여 최우선변제권을 갖게 되지만 그 전액에 대하여 최우선변제권이 인정되는 것이 아니므로 그 전액에 대한 우선변제권을 인정받기 위하여는 임대차계약서에 확정일자인을 받아 두어야만 한다.
(7) 임차권의 승계
임차인과 사실상의 혼인관계에 있는 자는 민법상 재산상속권이 없으므로 임차인이 상속권자 없이 사망한 경우에는 민법 제1058조의 규정에 따라 당해 주택임차권 및 보증금 등 반환청구권은 국가에 귀속되고 상속권자가 있는 경우에는 그 상속권자가 주택임차권 및 보증금 등 반환청구권을 상속하게 된다. 따라서 사실상의 혼인관계에 있는 자는 임차인의 사망으로 인하여 그 임차주택에서 쫓겨나는 신세가 되고 만다.
이러한 불합리를 제거하고 임차인과 사실상의 혼인관계에 있는 자의 주거생활의 안정을 보장하기 위하여 임차인이 상속권자 없이 사망한 경우에는 임차권은 그 주택에서 임차인과 함께 살고 있던 사실상의 혼인관계에 있는 자에게 승계되도록 하고, 한편으로 상속권자가 있는 경우에도 그 상속권자가 임차인과 함께 살고있지 않을 때에는 임차권은 사실상의 혼인관계에 있는 자와 비동거자인 상속권자중 2촌 이내의 친족이 공동으로 승계토록 하고 있다(법 제9조).
"사실상의 혼인관계에 있는 자"라 함은 혼인예식 등 실체상의 혼인절차는 밟았으나 다만 민법 및 호적법에서 정하는 혼인신고 절차만을 밟지 아니한 부부관계에 있는 자를 의미한다. |
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 등기부등본 보는 법(구성) |
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부동산 등기부등본은 국가가 만들어 놓은 공적 장부로서 부동산에 관한 권리관계 및 현황이 기재되어 있습니다.
등기제도의 핵심을 이루는 등기부는 부동산의 권리관계를 기재하는 공적장부로개개의 부동산에 관한 일정양식의 두가지가 있으며 1필지의 토지나 1동의 건물에 대하여 1개의 용지를 사용한다.
등기용지는 표제부, 갑구, 을구의 세부분으로 구성된다.
[ 등기부등본의 구성 ]
등기부등본은 부동산의 표시를 나타내는 표제부와 소유권을 나타내는 갑구 및 소유권이외의 권리관계를 나타내는 을구 등으로 구성되어 있습니다.
그러나, 을구에 기재된 사항이 전혀 없거나 기재된 사항이 말소되어 현재 효력이 있는 부분이 전혀 없을 때에는 표제부 및 갑구만으로 구성되어 발급됩니다.
1) 표제부
| * 개념 |
표제부는 부동산의 소재지와 그 내용을 표시합니다. 토지의 경우에는 지번/지목/지적을, 건물인 경우에는 지번/구조/용도/면적 등이 기재됩니다.
다만 아파트 등 집합건물의 경우에는 전체 건물에 대한 표제부와 구분된 개개의 건물에 대한 표제부가 따로 있습니다.
면적은 ㎡로 표시되어 있는바 이것을 3.3으로 나누면 평(坪)이 됩니다.토지의 분할이나 지목의 변경 또는 건물 구조의 변경이나 증축 등에 의한 면적변경도 표제부에 기재합니다. |
| * 유의할 사항 |
계약하고자하는 부동산의 지번과 표제부에 표시된 지번의 일치 여부를 반드시 확인합니다.
(아파트 등의 집합건물의 경우 동/호수까지 확인해야 함) |
2) 갑구
| * 개념 |
갑구에는 소유권에 관한 사항이 기재됩니다.
소유권에 대한 압류, 가등기, 경매개시결정등기 그리고 소유권의 말소 또는 회복에 관한 재판이 진행중임을 예고하는 예고등기, 소유자의 처분을 금지하는 가처분등기 등이 모두 갑구에 기재되는 사항입니다.
그리고, 이러한 권리관계의 변경 소멸에 관한 사항도 역시 갑구에 기재됩니다.
ㆍ소유권자의 이름을 잘 확인한 후 계약시에 소유권자와 직접 계약을 체결하도록 해야 합니다.
ㆍ단독주택의 경우 토지와 건물 등기부등본을 모두 확인하여 토지소유주와 건물소유주가 동일인인가를 확인 합니다.
ㆍ압류, 가압류, 가등기, 예고등기 등이 없는지 확인합니다. |
| * 용어설명 |
ㆍ소유권보존등기는 그 부동산에 대하여 제일 먼저 하는 등기를 말합니다.
ㆍ소유권이전등기는 소유권을 이전하는 등기이며 소유권이 지분으로 이전된 경우에는 2인 이상이 그 부동산을 공동으로 소유한다는 것을 의미합니다.
소유권이 이전되더라도 전 소유자란은 붉은선으로 말소하지 않습니다. 붉은선으로 말소하는 경우란 당해 등기에 대한 말소등기가 있는 경우에 한합니다.
ㆍ압류는 채무자가 자신의 재산을 마음대로 처분하지 못하도록 하는 강제집행임.
ㆍ가등기는 토지 혹은 건물을 매입한 사람이 어떤 사정에 의해서 당장에 등기를 넘겨받지 못하는 경우 자신이 토지 혹은 건물의 소유권을 이전받을 지위에 있다는 것을 등기부상에 올리는 것임.
ㆍ가처분은 토지 혹은 건물의 소유자가 함부로 매매하거나 담보설정, 임대 등 일체의 처분 행위를 하지 못하도록 하는 것임.
ㆍ예고등기는 토지나 건물과 관련하여 소송이 진행중이라는 것을 알려주기 위해서 법원에서 하는 등기임. |
3) 을구
| * 개념 |
을구에는 소유권 이외의 권리인 저당권·전세권·지역권·지상권 등이 기재됩니다.
그리고 이러한 권리관계의 변경 이전이나 말소도 을구에 기재합니다. |
| * 유의할 사항 |
ㆍ저당권 혹은 전세권이 먼저 설정되어 있는 경우 이후의 임차인은 해당 부동산이 경매가 될 경우 임차인은 저당권 혹은 전세권자들이 배당받고 난 후 나머지 금액에 대해서만 배당을 받을 수있게 됩니다.
ㆍ저당권이나 전세권이 해당 부동산의 시세의 50%이상 설정되어 있는 경우 임대차 계약시에 위험도가 높다고 볼 수 있습니다. |
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 등기부 등본 보는법(권리의 순위/유의사항 |
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[ 등기된 권리의 순위 ]
각 등기는 등기한 순서 대로 순위번호를 기재하고, 같은 구에서는 그 순위번호에 의하여 등기 우열이 가려지며, 부기등기의 순위는 주등기의 순위에 의합니다.
가등기가 있는 경우에는 본등기를 하면 그 본등기의 순위는 가등기의 순위에 의합니다.
갑구와 을구사이의 등기순위는 접수일자와 접수번호에 의하여 그 우열을 가리게 됩니다.
[ 등기부를 볼 때 유의할 사항(종합) ]
갑구에 있어서는 .....
<<첫째>>
소유권에 대한 압류, 가압류, 경매개시결정, 가처분 등 처분제한등기가 있지는 않는지 보아야 합니다.
채권자가 채권확보를 위하여 채무자의 재산을 압류, 가압류한 경우에 그 채무자(소유자)가 채무를 변제하지 못할 때에는 결국 그 부동산은 경매가 될 것이기 때문입니다.
그리고, 경매개시결정 등기란 이미 그 부동산에 경매절차가 진행되고 있음을 의미합니다.
또 그 부동산에 대한 소유권이전등기 청구권을 확보하기 위하거나 또는 말소하기 위하여 처분금지 가처분을 한 경우에는 그 소송의 원고가 승소 판결을 얻는다면 가처분 이후의 모든 등기는 말소될 가능성이 아주 많다는 것을 유의해야 합니다.
<<둘째>>
예고등기에 관한 것입니다.
예고등기란 등기원인이 전혀 없는데도 인감증명 등을 위조하여 소유권을 이전했거나 저당권을 설정 또는 말소한 경우에 그 등기를 말소 또는 회복해 줄 것을 소송으로 청구하는 때에 그러한 소송이 제기되었음을 제3자에게 알려서 불의의 피해를 입지 않도록 법원이 촉탁하여 등기가 된 경고적 의미의 등기입니다.
원고가 승소판결을 얻으면 그 판결을 실행하는데 저촉되는 등기는 설사 선의의 제3자이더라도 결국은 모두 말소될 운명에 처해집니다. 물론 그 제3자의 등기를 말소하려면 다시 그 제3자를 상대로 한 말소등기 청구 소송에서 승소판결을 받아야 하는 전제가 따릅니다.
구체적으로 경매절차의 진행상황이나, 누가 어떤 원인을 들어 예고등기를 하였는지 알고 싶으면 등기부에 기재된 사건번호를 당해 법원에 가서 제시하고 이해관계를 소명하여 기록을 열람하면 이를 자세히 알 수 있습니다.
기재된 사건번호는 그 등기가 어떤 사건에 관련되어 있음을 알려주는 것이며 취급하는 부서는 다음과 같습니다.
<<셋째>>
가등기에 관한 것입니다.
"가등기" 다음에 남아 있는 공란은 후일 거기에 본등기를 하기 위한 것입니다. 따라서 본등기를 하면 그 순위는 가등기의 순위에 따르는 것이므로 이 본등기에 저촉되는 가등기 이후 제3자의 등기는 가등기에 터잡은 본등기가 이루어질 때 등기관이 직권으로 말소합니다.
을구에 있어서는 .....
근저당권·전세권·지상권 등이 설정되어 있는지 보아야 합니다.
근저당권의 채권최고액이란 채무자가 현실로 부담한 채무가 아니고 앞으로 부담할 최대한도의 채무액이란 뜻이며, 실제 채무액은 그 최고액의 80% 정도 되는 것이 일반적인 관행입니다.
채무자가 근저당권 채권을 모두 변제하지 않으면 결국 그 부동산은 경매당할 운명에 처하는 것이며, 전세권이 설정되어 있는 경우 특별한 사정이 없는 한 전세기간내에는 전세권자를 임의로 나가게 할 수 없습니다.
그외 지상권·지역권 등은 그 토지에 대한 이용관계를 목적으로 설정되어 있는 권리입니다.
전세권·지상권·지역권 등은 저당권과는 달리, 부동산의 일부분에도 성립할 수 있으나 동일 부동산의 같은 부분에 중복하여 성립할 수 없음을 유의하여야 합니다.
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 확정일자란? |
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[ 확정일자 ]
주택임대차보호법 제3조의 2에서 말하는 확정일자란 법원 또는 동사무소 등에서 주택임대차계약을 체결한 날짜를 확인하여 주기 위하여 임대차계약서의 여백에 그 날짜가 찍힌 도장을 찍어주는 바, 이 때 그 날짜를 의미합니다.
[ 확정일자를 받는 방법 ]
<<첫째>>
임대차계약서를 지참하고 가까운 법원·등기소에 가는 방법,
<<둘째>>
공증인사무소·법무법인 또는 공증인가 합동법률사무소 등 공증기관에서 임대차계약서를 공정증서로서 작성하는 방법,
<<셋째>>
가장 손쉬운 방법으로 동사무소에 주민등록 전입신고를 할 때 계약서를 지참하는 방법이 있습니다.
주의할 점은 확정일자를 받을 계약서는 반드시 원본이어야 하고, 계약서를 분실하여 확정일자를 받은 사실을 증명하기 어렵게 되는 경우에는 우선변제 권을 행사할 수 없게 될 수 있으므로 계약서를 잘 보관하여야 한다는 것입니다.
[ 확정일자의 효력 ]
확정일자와 입주 및 전입신고를 마친 주택임차인은 임대주택에 관한 경매절차의 환가 대금에서 자기 확정일자보다 늦은 후 순위 권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 권리가 있습니다.
(주택임대차보호법 제3조의 2 제1항)
확정일자순위에 따른 우선 변제적 효력은 주택임대차보호법이 인정하는 특수한 효력이므로 주택이외의 상가에 대하여는 이러한 효력이 인정되지 아니합니다. 이 우선 변제권은 주택의 인도(입주), 주민등록의 전입, 확정일자라는 세가지 요건을 모두 갖추어야 되고 3가지 요건 중 가장 늦은 날을 기준으로 순위가 정해집니다.
주의할 것은 임차인이 입주와 전입신고를 하기 전에 그 집에 이미 저당권등기나 가압류·압류등기, 가등기 등이 행하여졌고, 그 결과로 경매나 가등기에 의한 본등기에 의하여 소유권자가 변경된 경우에는 임차권은 소멸되어 임차인은 신소유자에게 대항할 수 없으므로, 확정일자를 받지 않은 임차인은 소액임차인이 아닌 한 보호 받을 수 없으나, 확정일자를 받아두면 후 순위 담보권자나 일반채권자에 우선하여 배당 받을 수 있습니다. 따라서 확정일자는 임차인에게 우선 변제 권을 인정하는 중요한 요건이 되는 반면 그 절차는 간단하고 비용도 거의 들지 않으므로 임차인의 입장에서는 반드시 받아두는 것이 좋습니다.
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 주택임대차 보호법의 적용점위 |
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[ 계약시 주의사항 ]
# 신원 확인
① 거래하는 양쪽 모두 안심하고 계약할 수 있도록 반드시 상대방에게 주민 등록증 등을 통해 신원을 밝히
고 매입자와 세입자는 계약 당사자가 부동산 실 소유주인지를 확인합니다.
② 대리인일 경우 위임장 및 증빙 서류를 반드시 확인합니다.
# 방문과 계약
① 방문자의 신원, 즉 이름과 연락처를 확인하고 약속 시간은 가족이나 이웃이 함께 있는 시간으로 합니다.
② 방문 시에는 되도록 여자 혼자서 찾아가지 않도록 합니다.
③ 토,일요일이나 당일에는 되도록 계약을 피하고 계약을 서두를 경우 계약 내용을 더욱 꼼꼼히 살핍니다.
④ 계약서 작성 시 양쪽 모두 입회인을 배석시키면 좋고 권리 관계가 복잡한 경우 나 등기 절차는 공인중개
사 또는 법무사에게 의뢰하면 안전합니다.
[ 계약 이전 ]
등기부 등본을 발급 받아 토지,건물의 소유관계를 정확히 확인합니다.
등기부 등본상의 소유자가 실제 소유자인지 계약체결 당사자인지 주민등록증을 통해 확인합니다.
등기부 등본의 갑구에 기재되어 있는 가압류/ 압류/ 가등기/ 경매/ 예고등기 등 소유권에 영향을 줄 수 있는 내용을 확인합니다.
등기부 등본의 을구에 기재되어 있는 근저당/저당권/전세권 등의 소유권 이외의 권리가 등기되어 있는 지의 여부 확인합니다.
등기부 등본상의 근저당 등의 권리가 등기되어 있는 경우 예상되는 주택 가격에서 근저당등의 금액을 공제하고 자신의 주택이 경매되는 경우를 대비하여 먼저 입주해 있는 전세 보증금등을 공제하고도 본인의
전세보증금의 회수가 가능한지 판단합니다.
전/월세 계약 체결 상대방이 등기부 등본상의 소유자가 아닌 경우 적절한 대리권이 있는지의 여부를 위임장과 인감증명서를 통해서 확인합니다.
구청 민원실에 가서 해당부동산의 건축물 관리 대상 및 도시계획 확인원을 발급받아 무허가 건물여부, 과세완납여부, 도시계획 사항 등을 확인합니다.
# 계약을 체결시
등기부상 소유자와 계약 체결자의 주민등록증을 제시받아 동일인 여부를 확인합니다.
만일 대리인과 계약할 경우에는 인감증명이 첨부된 위임장으로 대리권 여부를 확인합니다.
위임장에 명시 내용 : 부동산의 소재지, 계약의 목적, 본인이 계약에 대한 제반사항을 대리인에게 위임한다는 취지, 본인 인감날인, 수임인의 주소, 성명, 주민등록번호, 연월일. 계약서를 작성하실 때 계약서는
시중에서 판매되는 부동산계약서를 이용합니다.
# 계약서에 명시할 것
계약서는 표준계약서를 사용해야하며 부동산 중개업소에 비치되어 있습니다.
1.부동산 표시란에 물건소재지와 면적(임대차의 경우는 임대할 부분)
2.계약내용란에 계약금,중고금,잔금 및 기일
3.인적사항란에 임대인(매도인)과 임차인(매수인)의 기재사항을 명시하고 인장날인
# 계약조항 검토 후 특약사항란에 명시할 것
1.계약당시의 등기상 권리관계상태를 잔금지불시까지 유지하여 양도한다는 내용
2.잔금지불과 동시에 등기이전에 관련된 일체의 서류를 교부한다는 내용
3.잔금일 기준 공과금과 세금을 정산한다는 내용
4.계약을 이행하지 않을 때는 손해배상을 한다는 내용
5.각종 권리 제한 등에 대한 말소 또는 인수에 대한 내용
* 대금을 수수할 때는 영수증을 반드시 받아둡니다.
# 영수증에 명시할 것
지급내역, 도장, 연월일 등기부등본상의 권리관계 변동사항 확인
* 계약서 작성 당일, 중도금 지불 당일. 잔금 지불 당일 확인 확정일자인 수령(전세계약서 지참)
* 계약체결 후 전입신고와 동시에 관할 동사무소에서 받아둠.
[ 계약 이후 ]
등기부 등본 확인 & 확정일자인
계약 체결 후 중도금, 잔금 기일이 장기간인 경우 중도금이나 잔금 지급 전에 등기부 등본을 다시 확인하여 계약 후 중요한 권리 변동이 있는지를 확인합니다.
주민등록등본 1통과 임대차 전/월세 계약서 원본을 관할 등기소 서무과에 제출하여 확정일자인을 받는다.
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 전세와 전세권의 차이 |
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우리가 통상 쓰는 전세는 사실 임차권에 가깝습니다.
임차권은 '채권'이기 때문에 임차인은 임대인에 대해서만 그권리를 주장 할수 있습니다.
반면 전세권은 '물권'으로서 부동산 등기부에 등록하면 자기의 권리를 모든 사람에게 주장할 수 있습니다.
좀더 구체적으로 설명하자면 전세권은 물권으로서 집주인과의 합의가 있어야 하며 첨부서류로 인감증명이 필요합니다.
합의 후 부동산 등기부에 등기해야 합니다. 전세권과 전세의 차이는 간단하게는 등기의 유무를 들 수 있습니다.
그러나 법적 보장을 받을 수 있는 한계는 상당한 차이를 보입니다 . 그렇기에 세입자는 전세권을 설정하는게 유리합니다.
그런데 문제는 집주인들이 전세권 설정을 잘해주지 않는데 있습니다. 이유인즉은 등기상 에는 기록이 남게 되며 그절차도 번거롭기 때문입니다.
그렇다면 세입자는 일방적으로 불리한 입장에서 집을 구해야만 할까요? 아닙니다.
이에 임차인의 권리를 보호해주기 위해 '주택임대차보호법'에서는 '확정 일자'와 '주민등록'만 하면 전세권 설정에 준하는 힘을 실어 주고 있습니다.
약간의 차이가 있다면 전세권은 주민등록을 하지 않아도 되지만
전세는 반드시 확정일자와 주민등록을 해야 법의 보호를 받을 수 있습니다.
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 계약 취소 시 계약금 반환에 대해 |
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집을 구할때는 가장 먼저 그 건물의 등기를 확인해보는 것이 기본이라할 수 있습니다.
그런데 그러한 절차도 없이 덜컥 계약을 해버린 분의 과실로 밖에 볼 수가 없습니다.
일반적으로 부동산 임대차나 매매시에 임차인 또는 매수인이 등기부 등본을 확인하지 않아서 손해가 생기는 것은 임차인의 과실이 인정되어 임차인이 부담하게 됩니다.
나아가 부동산 중개인을 통해서 계약을 할 경우에도 중개업자가 고의로 등기부 내용을 다르게 설명한 경우가 아니라면 중개행위와는 별개로 반드시 등기를 확인해 보아야 합니다.
따라서 임차인이 임대차 계약을 취소하려고 해도 임차인이 등기부 등본을 확인해보지 않은 과실이 있기 때문에 계악금 반환 청구를 할 수 없습니다.
다만 집주인과 협의 하에 어느 정도 돌려 받는 방법이 있습니다. 가슴아프지만 법적으로는 돌려 받을 수 없습니다.
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 등기 완료 전 입주에 대해 |
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이 질문역시 '주택임대차보호법'을 적용해 설명해드리겠습니다.
먼저 이법에서 적용되는 주택은 부동산 중 모든건물이 아닌 '주거용 건물'로 제한하고 있습니다.
즉, 주거용이 아닌 상가나 점포는 적용을 받지 않습니다.
그러나 상가내에 주거용으로 사용하는 부분이 있다면 보호를 받을 수 있으며,
공장이나 창고 라도 주거용으로 구조를 변경한다면 역시 보호대상 입니다.
더나아가 주거용이긴 한데 무허가 건물이 라던지, 건축허가는 받았는데 준공검사를 받지않은 건물까지도 보호를 해주고 있습니다.
이는 다시말해 주거용건물이 반드시 적법한 건물이 아닐지라도 법에서는 임차인을 보호 하겠다는 취지가 담겨 있습니다.
질문은 이러한 내용의 연장선상으로 준공검사는 받았는데 등기가 아직되지 않아 법적 보호를 받을수 있는지 묻는데 이는 이법의 적용에 아무런 지장이 없어 당연히 보호를 받을 수 있습니다.
좀더 확실한 방법은 등기후에 입주하고 주민등록과 확정일자를 받아야겠지만 등기전이라할지라도 보호대상임에 틀림없으니 입주하셔도 무방하리라 봅니다.
'주택임대차보호법'은 지극히 임차인을 위한 법입니다.
부동산 거래에 있어 가장 기본적인 법이므로 거래에 앞서 이법에 대해 알아 보는것도 많은 도움의 되리라 사료 됩니다.
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 불가항력에 의해 상실된 건물의 전세보증금 반환여부 |
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질문
저는 올 8월달에 유흥업소를 열기 위해 전세 4000만원을 주고 건물을 임대 하였습니다.
주인의 동의를 얻어 전세권도 설정하였습니다.
8월31일에 오픈하기 위해 내부 시설을 다 갖췄는데 이날 태풍에 의해 모든 것이 망가져 버렸습니다.
내부시설이 모두 물에 잠겨서 다시 사용하지 못하는 상황이고 주변 환경이 개선되려면 몇 개월이 걸릴지도 모르는 상황입니다.
손해야 막심하지만 전세 보증금만이라도 받아 나가고 싶은 상황인데, 건물주는 자신도 피해자라며 전세금을 돌려 주지 않고 있습니다.
저는 전세금을 돌려 받을수 없는겁니까?
답변
태풍에 의해 모든 것을 잃어 버린 상황에 대해 먼저 위로 말씀 드립니다.
현재 상황은 천재 지변에 의한 불가항력적인 상황이라 볼 수 있습니다.
정부에서는 "특별 재해 지역"으로 선포 하여 보상도 해주고 있지만 수재민 들에게는 여전히 어려운 상황입니다.
건물주나 세입자 역시 어려운 상황이지만 ,전세권을 설정한 전세 권자는 지금 현재 당초 목적대로 건물을 사용할 수 없는 상황이 되어 건물주에게 전세금 반환청구를 하고 있습니다.
이는 건물주에게는 않된일이지만 반환해 주어야 합니다.
민법에서는 전세권의 목적물의 전부 또는 일부가 불가항력으로 인하여 멸실된 때에는 그 멸실된 부분의 전세권은 소멸하게 됩니다. 일부 멸실된 경우에도 전세 권자가 잔존부분으로 전세권의 목적을 달성할수 없을 때 에는 전세권설정자에 대하여 전세권 전부의 소멸을 통고하여 전세금 반환을 청구 할 수 있습니다.
따라서 전세금을 반환 받을 수 있습니다.
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 임차 건물에 대한 은행 융자 |
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질문
저는 원룸을 임차하려고 합니다.
집이 맘에 들어서 등기부 등본을 떼어 보니 임차건물에 대해 은행에 융자가 있는데 계약을 해도 괜찮은지요?
답변
일단 질문 상황만으로는 확실한 대답을 하기 어렵군요.
융자가 있다면 일단 주의를 해야 합니다.
그러나 융자가 있다고 해서 무조건 계약을 꺼릴 필요는 없습니다.
예를 들어 살고자 하는 집에 현시세가 5억정도 하는데 은행에 융자가 1억정도 있'다면 크게 문제가 되지 않는다고 봅니다. 이러한 상황이라면 계악하셔도 별문제가 없다고 봅니다.
계약후 잔금을 치루고 나서 입주할 때에는 반드시 동사무소에 가서 주민등록과 계약서에 확정일자를 받아야 법적인 보호를 받을 수 있습니다.
또한 법에서는 소액임차인을 보호하기 위해 주택임대차보호법을 제정하고 있습니다.
임대차보호법을 제정하기전에는 집주인이 망했을 경우, 선순위 저당권과 같은 등기부상의 권리를 가진 채권자들은 경매를 신청해 채권을 회수하였지만 아무런 법률적 조치를 해놓지 않은 임차인은 그냥 길거리로 쫒겨나야 했습니다.
이러한 영세한 임차인을 보호하기위해서 주택임대차보호법에서는 소액임차인의 최우선 변제권을 제정하고 있습니다.
이는 임차인보다 우선하는 권리에 전적으로 대항할 수는 없지만 최소한에 금액 정도는 이들보다 먼저 받아갈 수 있도록 만든 제도적 장치라 할 수 있습니다.
내용은 다음과 같습니다.
임대보증금이 소액인 경우
(현재 서울특별시,광역시는 3000 만원 이하의 임대차 계약, 기타 지역은 2000만원 이하인 경우)
임차주택이 경매되더라도 주택가액의 1/2 범위내에서 일정금액
(현재 서울특별시, 기타 광역시 지역은 1200만원 까지,기타지역은 800만원까지)
다른 어떤 우선적 지위의 채권자보다 우선하여 변제 받을 수 있습니다.
2001년 9월15일부터 주택임대차보호법 시행령이 개정되어 서울과 수도권 도시는 4000만원이하의 임대차 계약의 경우 1600만원, 광역시지역 은 3500만원이하 1400만원, 기타 지역은 3000만원 이하 1200만원 까지 소액임 차인은 최우선적으로 변제 받을 수 있습니다.
따라서 임차 건물에 융자가 있다하더라도 건물가 대비 융자 비중이 적다든지, 보증금이 소액인경우에는 무방하리라 봅니다.
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 이사 후 세입자의 할일 |
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이사이후 혹은 계약 이후 최대한 빨리 동사무소에 가셔서 전입신고와 확정일자를 받으셔야 합니다.
전입신과와 확정일자는 각각 별계의 권리관계로 전입신고는 대항력을 가질 수 있는 것이고
확정일자는 대항력을 바탕으로 최우선 변제권을 얻을 수 있는 권리를 가지게 됩니다.
따라서 둘중의 하나만 하게 될 경우 큰 의미가 없고 반드시 두가지를 동시에 하셔야합니다.
하루이틀 차이로 선순위 근저당권 설정으로 불미스러운 경우 후순위가 되어 강제경매나 임의경매시에
후순위가 되어서 불리한 권리관계에 놓이게 됩니다.
그리고 해당 건물에 자신보다 더 먼저 이사와서 전입신고와 확정일자를 받아놓은 세입자가 있다면
그 세입자보다 후순위가 됩니다. 경매 처리가 될 경우 세입자의 권리관계는 전입신고와 확정일자 2가지에 의해서 구분이됩니다.
세입자가 할 수 있는 가장 최소한의 안전장치입니다.
전입신고에 의한 대항력은 신청 익일 오전 0시이며
확정일자 신고에 의한 최우선 변제권은 신청 당일에 적용됩니다.
따라서 저당권이 전입신고 날짜와 같은 날 발생한다면 세입자는 후순위로 되기때문에 경매집행시 불리합니다.
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 전세계약 만료 후 집주인의 보증금 미지급과 임차인의 이사 |
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질문 : 전세 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주니 않던 중 이사갈 사정이 생겼다. 이사가면 보증금은 어떻게 되나 ?
답변 : 이전 법에서는 " 우선변제권 "을 잃기 때문에 임차인이 자유롭게 이사를 가거나 주민등록을 옮기지 못했지만 신설된 " 임차권등기명령제도 " 를 이용해서 임차인이 독단적으로 임차권등기를 마치면 이사를 가더라도 우선변제권을 인정받고 자유롭게 이사를 갈 수 있습니다.
등기는 원래 집주인과의 합의에 의해서 하는 것이 원칙이지만 신설된 " 임차권등기명령 "은 이와달리 임차인 혼자서도 할 수 있습니다.
" 임차권등기명령 " 신청 절차와 비용안내
가까운 법원 민원실을 찾아가서 안내를 받으세요.
< 구비서류 >
확정일짜가 찍힌 임대차계약서
전입신고한 주민등록등본
거주사실확인서
주택도면
민원실에 비치된 신청서
다만 이 제도는 전세계약 날짜가 완료된 이후에만 신청할 수 있습니다.
법원은 신청이 있으면 1~2주일 이내에 등기명령을 결정한다.
등기비용은 임차인이 낸 뒤 집주인에게 청구하면 된다.
질문 : 집주인이 보증금을 돌려주지 않아 소송을 해 확정판결을 받았는데 집을 비워주지 않고도 경매신청을 할 수 있나 ?
답변 : 지금까지는 확정판결 뒤에도 집을 비워줘야만 경매신청을 할 수 있는데 집을 비워주면 우선변제권을 잃게 되므로 사실상 경매신청을 못했습니다. 경매신청과 우선변제권간의 모순이 있었는데 개정된 법률에서는 집을 비우지 않고서도 경매신청을 할 수 있게 되었습니다.
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 기간 만료 전에 임차인이 이사갈 경우 |
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기간만료 전에 임차인이 이사갈 경우 기간의 약정이 있는 임대차계약은
당사자간에 언제든지 해지할 수 있음을 특약으로 정하였거나,
임대인이 주택의 보수공사를 해 주지 않는 등의 채무불이행이 없는 한,
임차인이 마음대로 계약을 종료시킬 수 없습니다.
그러므로 약정기간 만료 전에 임차인이 개인사정으로 임차주택을 비우고 이사를 하였더라도 그 임대차계약은 여전히 유효하게 존속하게 되므로 특별한 사정이 없는 한 임대인은 임대차계약기간이 종료할 때까지 보증금을 반환할 의무가 없고, 약정한 월세 가 있는 경우 기간만료시까지 임차인에게 이를 요구할 수 있습니다. 이 경우 임차인은 임대인의 동의를 얻어 임차주택을 전대(轉貸)한 후 보증금을 회수하는 방법도 있을 수 있습니다(민법 제636조).
대한법률구조공단
임대인의 의무
1. 목적물을 사용수익하게할의무
목적물을 임차인에게 인도할의무와 방해제거의무
2. 수선의무
임차권은 채권으로서 목적물의 사용수익에 필요한 의무는 임대인이 부담합니다.
3.비용상환의무
임차인의 필요비 유익비 상환
용어설명
유익비 - 물건의 가치를 증가시키는 데 도움이 되는 비용 예) 2중창,방범창,보조키
필요비 - 유지보수에 필요한 비용으로 폐인트 비용등을 들 수 있습니다.
임차인은 필요비나 유익비의 청구시 해당 영수증을 반드시 첨부해야합니다.
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 확정일자를 못 받아두었다면? |
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흔히 전세계약을 하고 계약서상에 확정일자를 받아 둬야 한다.
그런데 확정일자가 무언지, 왜 받아 둬야 하는지 모르는 사람이 많습니다.
확정일자는 후일 전세주택이 경매 등이 될 경우 전세보증금을 보호하는 안전장치가 됩니다.
확정일자란 그 날짜에 임대차계약서가 존재하고 있다는 것을 증명하는 것입니다.
임대인과 임대차계약을 맺은 후 법원이나 공증사무소, 요즈음은 동사무소에도 확정일자날인을 받을 수 있으며 비치된 확정일자부의 번호를 써넣거나 일자 인을 찍습니다.
물론 소정의 수수료를 납부해야 합니다. 확정일자를 받기 위해선 임대인의 동의를 따로 받을 필요는 없습니다.
임차주택에 설정되는 모든 권리와의 우선순위를 결정하는 것은 임대차 계약체결 일이 아니라 이러한 확정 일자일 기준으로 하기 때문에 임차인은 임대차 계약체결 후 가능한 빠른 시일 내에 확정일자를 받는 것이 자신의 권리보호를 위해 절대 필요합니다.
후일 대항력은 갖추고 있으나 확정일자를 받아두지 않아 후 순위로 밀려나 전세보증금을 반환 받지 못하는 불상사는 없어야 할 것입니다.
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 경락인이 대항력을 갖춘 임차보증금을 지급한 경우 원소유자에게 구상청구 |
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Q. 저는 대항력을 갖춘 주택임차인이 있는 아파트를 경락받아 임차보증금을 변제하였습니다. 그 보증금은 원소유자가 갚아야 할 것이므로 저로서는 원소유자에게 구상청구가 가능 하지 않을까요.
A. 구상청구는 불가능합니다.
경락으로 인하여 원소유자의 임대인으로서의 지위는 확정적으로 귀하에게 이전되고 원소유자의 보증금반환의무는 소멸하기 때문입니다.
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 임차권등기가 경료된 집을 임차한 소액임차인의 우선변제권 |
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구 분 임차권 등기명령
Q. 저는 서울 소재 주택을 2,500만원에 임차하여 주민등록을 마치고 입주하여 거주하고 있습니다. 최근 등기부등본을 확인해 보니 제가 입주하기 전에 다른 임차인이 임차권등기명령에 의한 임차권등기를 해놓고 이사를 간 것을 알게 되었습니다. 지금 위 주택은 근 저당권자에 의한 경매절차가 진행 중 입니다. 제가 소액임차인으로서 보호 받을 수 있는지요.
A. 귀하는 소액임차인으로서 보호받을 수 없습니다.개정 주택임대차보호법은 임차권등기명령에 의하여 임차권등기를 마친 임차인을 보호하기 위하여 임차권등기가 경료된 주택에 대하여는 소액임차인의 최우선 변제권을 인정하지 않도록 하고 있습니다.
그 이유는, 임차권등기명령에 의하여 임차권등기를 경료한 임차인이 이를 믿고 이사를 가게 되면 집이 비게 되므로 임대인은 그 집을 다시 쉽게 전세놓을 수 있게 되고, 그 이후의 임차인이 소액임차인 인 경우 그 소액임차인에게 최우선변제권을 인정하게 되면 임차권등기를 한 임차인은 물론 저당권자를 비롯한 다른 선 순위 권리자의 이익을 해하게 될 우려가 있기 때문에, 임차권등기가 경료된 주택에 대하여는 그 이후 입주한 소액임차인에 대하여 최 우선변제권을 인정하지 않았기 때문입니다(실무상 소액임대차를 손쉽게 가장할수 있게 되는 문제도 있음).
결국, 귀하는 소액임차인으로서의 최우선변제권을 행사할 수는 없고 다만 확정일자를 갖추고 있는 경우 그 순위에 따른 우선 변제권을 행사할 수 있을 뿐입니다.
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 전세보증금청구방법 |
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소액심판제도
소액심판 제도란 말 그대로 분쟁 금액이 소액일 경우 사건을 심리한 후 바로 판결을 내리는 제도입니다.
보통 민사소송의 경우 첫 재판이 열리고 판결이 나기까지 약 1달 정도 소요됩니다. 만일 피고가 판결 결과에 불복해 상소할 경우 다시 재판을 열어야 하기 때문에 소송 기간이 6개월 ~ 1년 정도 길어지게 됩니다.
이에 반해 소액사건은 단 1회에 심리와 판결을 모두 끝내도록 정하고 있기 때문에 최소의 시간으로 재판을 끝낼 수 있었습니다. 이런 장점에도 불구하고 전세금을 돌려 받지 못한 세입자들이 이 제도를 이용할 수 없었던 것은 소액의 기준이 1,000만원 이하 였기 때문이었습니다. 보증금이 1,000만 원 이하의 전셋집은 물론 월셋집도 흔치 않아 임대차 분쟁의 해결방법으로 등장하지 못했었습니다.
그러나 99년 3월부터 금액에 상관없이 전세분쟁은 소액 심판 제도로 준용돼 임대차 분쟁을 빠르게 해결할 수 있게 되었습니다. 특히 대학가 주변의 원룸, 다가구주택이나 월세 주택의 보증금을 반환 받기에는 더 없이 좋은 방법입니다.
소액심판을 신청하기 위해서는 우선 해당 법원 민사과에 비치돼 있는 소장을 작성한다. 소장에는 원고와 피고의 주소, 소를 제기하는 이유 등을 명시합니다. 소액심판을 신청하는데 드는 비용은 인지대와 송달료. 인지대는 분쟁금액에 따라 다른데 1,000만 원 미만일 때는 "청구금액 × (5/1000)"이고, 1,000만 원 이상일 때는 "청구금액 × (4.5/1,000) + 5,000원"입니다. 송달료는 원고와 피고가 각각 1인일 경우 2만 2,600원이고 피고가 2명 이상일 경우 한 사람당 1만 1,300원씩 더 부과되며, 작성한 소장에 임대차계약서 사본을 첨부해 해당 지방법원 민사과에 접수하면 됩니다.
소장이 접수된 후 2주에서 1달 정도 지나 원고와 피고에게 재판일이 통보되면, 재판은 단 1회에 끝나는 것이 원칙이기 때문에 첫 재판에서 모든 것이 해결됩니다. 따라서 첨부할 증거자료가 있으면 모든 자료를 처음 잡힌 재판날 제출해야 하고, 만일 피고가 재판에 출석하지 않고, 답변서도 내지 않으면 즉석에서 원고에게 승소판결을 내리게 됩니다. 재판일 대리출석이 가능한데 가족(직계존비속, 배우자, 형제·자매)에 한 합니다.
- 소액심판 신청시 준비할 것
준비물 : 임대차계약서 사본, 도장, 소장(법원비치)
비용 : 인지대, 송달료(청구금액이 2,000만 원일 때 인지대 9만 5,000원 송달료 2만 2,600원)
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 배당요구를 하지 않은 임차인의 대항력 |
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Q. 저는 임차보증금 2,000만원의 소액임차인 인데 임차주택에 대한 경매절차에서 권리신고 및 배당요구를 하지 않아 아무런 우선변제도 받지 못한 채 경락인에게 소유권이 넘어가고 말았습니다.
배당요구를 할 수 있음에도 하지 않은 것이 경락인에 대하여 임차권의 유효함을 주장하며 보증금의 반환을 요구하는데 장애요인이 되는가요.
A. 그렇지 않습니다.대항력이 있는 경우 임차주택이 경매되더라도 경락인이 임대인의 지위를 승계하며, 배당요구를 하지 않았다고 하여 임차주택의 경락인에게 대항할 수 없다거나 임차보증금반환청구권의 행사를 포기한 것으로 볼 수는 없기 때문입니다.다만, 임차주택에 선 순위 저당권 등이 설정되어 있어 경매로 인하여 귀하가 대항력을 취득할 수 없는 경우에는 경락인에게 대항할 수 없으므로, 선 순위 권리자가 있는 경우 임차주택에 대한 경매절차가 개시되면 반드시 우선변제 권을 행사하여야 함을 유의하시기 바랍니다.
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 임대주택사업의 현황 및 요건 |
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임대주택사업 현황
종래는 5가구 이상일 때 임대사업자로 인정하였으나, 현재는 2가구 이상이면 임대사업자로 인정
(99.11.22 임대주택업법 시행령 개정)
- 특징 : 신축주택 구입 시 취득세, 등록세. 양도 시 양도소득세 감면
임대주택사업 요건
주택사업자업 : 국내에 거주하고 있는 사람이라면 누구나 가능하다.
- 자격요건
①임대를 목적으로 주택을 2가구 이상 건설 또는 매입하여 등록 필한자
②국가, 지방자치단체, 대한주택공사
③지방공기업법제49조의 규정에 의해 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사
④제6조 규정에 의하여 주택임대사업을 하기 위해 등록한 자
사업자 등록 : 선등록, 후 취득. 즉 2가구 이상의 매매계약서 혹은 분양 계약서만으로 임대사업자 등록.
- 주의 : 공동매입임대주택사업은 계약서 및 등본상에도 공동으로 소유자가 기록되어야 만 한다.
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 확정일자를 갖춘 임차인이 경매 신청한 경우의 우선변제권 |
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Q. 저는 임대차기간이 끝난 후에도 보증금을 돌려 받지 못해 보증금반환청구소송을 제기하여 확정판결을 받았습니다. 임차주택에 대하여임차인이 경매를 신청하는 경우 우선 변제권을 상실하게 되어 사실상 경매신청이 불가능하다는데 사실인지요.
A. 귀하가 직접 경매신청을 하여도 우선 변제권을 상실하지 않습니다.
1999년 주택임대차보호법을 개정하기 전에는 임차인이 직접 경매신청을 하는 경우 집을 비워주어야 했고 집을 비워주면 우선변제권을 상실하도록 되어 있어 사실상 임차인의 경매신청이 불가능하였으나, 개정 주택임대차보호법 제3조의2제1항에 의하면, "임차인이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결 기타 이에 준하는 채무명의에 기한 경매를 신청하는 경우에는 민사소송법 제491조의2의 규정에 불구하고 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다."고 명시함으로써 임차인이 집을 비워주지 않아도 경매신청을 할 수 있도록 하였고, 그에 따라 임차인 스스로가 신청한 경매절차에서도 임차인이 우선변제권을 행사할 수 있게 되었습니다.
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 경매신청기입등기 이후 확정일자의 효력 |
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Q. 저는 임차주택에 대하여 경매신청기입등기가 된 이후에 확정일자를 받았습니다. 저도 경매절차에서 우선변제권을 주장할 수 있는지요.
A. 주장할 수 있습니다.
경매신청기입등기 이후에도 확정일자를 받을 수 있고, 그 날짜를 기준으로 우선변제 권을 취득하기 때문입니다.
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 주택임대차보호법해설 |
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현행 주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 목적으로 1981년 3월 5일 법률 제3379호로 공포·시행되었으며, 그 후 사회·경제변 화에 발맞추어 여러 차례 개정·시행되어 왔다.
동 법의 특징은 대략 다음 몇 가지로 요약할 수 있 다.
① 적용범위 : 주택의 전부나 일부의 임대차게 관하여 적용된다.
② 대항력 : 임대차 는 그 등기 없이도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.
③ 보증금 회수 : 임차인이 전세보증금반환청구소송의 확정판결을 받아 임차주택을 경 매 신청한 때 담보제공 등 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 하지 않아도 되며, 대항력을 갖추고, 계약서에 확정일자를 부여받으면 경매 등의 환가대금에서 후순위 권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금 받을 권리가 있다(소액 사건 심판에 준하여 신속 처리함).
④ 임차권 등기명령 : 임대차 가 종료된 후에도 임차인이 임대인으로부터 임차보증금을 반환받지 못하는 경우, 근무지 변경 등으 로 이사할 필요가 있는 경우에 임차인 단독으로 임차권등기를 할 수 있도록 임차권 등기명령제도를 도입하였다.
⑤ 임대차 기간 : 기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간 을 2년으로 보며, 다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. 즉, 기간을 1년 으로 정해 임대차 계약을 했을 경우 임차인(세입자)은 임대인에게 1년 계약만료 후 보증금반환을 청 구할 수 있다.
⑥ 계약의 갱신 : 임대인이 계약만료 전 6월부터 1월까지 임차인에 대하여 갱신거 절의 통지나 조건변경을 하지 아니하거나 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 않으면 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간만료 전 1 월가지 통과하지 아니한 때도 같다.
⑦ 묵시의 계약 갱신과 계약의 해지 : 묵시의 계약갱신의 겨 우 임차인은 언제라도 임대인에게 계약의 해지 통고할 수 있고(내용증명을 통해 임대인에게 통보), 3 월이 경과하면 그 효력이 생긴다.
⑧ 차임증감청구권 : 약정한 차임이나 보증금이 경제사정 등 의 변동으로 상당하지 아니하게 된 때는 당사자가 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있으나 증액 은 20분의 1을 초과할 수 없고, 체결일로부터 1년 이내에는 할 수 없다.
⑨ 보증금 중 일정액 보 호 : 임차인의 보증금 중 일정액은 다른 담보 물건이나 국세보다 우선하여 변제받는다.
⊙ 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역 ▶ 4천만원 이하 : 1,600만원
⊙ 광역시 (군지역과 인천광역시 일부지역은 제외) ▶ 3천5백만원 이하 : 1,400만원
⊙ 그 밖의 지역 ▶ 3천만원 이하 : 1,200만원
■ 수도권 정비계획법상 과밀억제권역
⊙ 서울특별시
⊙ 인천광역시[강화군, 옹진군, 중구 운남동, 중산동 남북동, 덕교도으 을왕동, 무의동, 서 구 대곡동, 불노동, 마전동, 금곡동, 오류동, 왕길동, 당하동, 원당동, 연수도 송도매립지(인천광역시 장이 송도신시가지 조성을 위하여 1990년 11월 12일 송도앞 공유수면매립공사 면허를 받은 지역을 말한다), 남동유치지역을 제외한다.]
⊙ 의정부시 ⊙ 고양시⊙ 광명시
⊙ 구리시 ⊙ 수원시⊙ 과천시
⊙ 남양주시(호평동, 평내동, 금곡동, 일패동, 이패동, 삼패동, 가운동, 수서동, 지금동 및 도농동에 한한다)
⊙ 성남시 ⊙ 의왕시 ⊙ 안양시
⊙ 군포시 ⊙ 부천시 ⊙ 시흥시(반월특수지역 제외)
⊙ 하남시
⑩ 강행규정 : 이 법 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 무효이다. 즉, 계약서상의 특 약사항으로 약정을 했더라도 주택임대차보호법을 위반하여 임차인에게 불리한 조항은 무효로 한 다.
⑪ 미등기전세에의 준용 : 이법은 미등기전세에도 준용된다.
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 임대차 계약 전 유의사항 |
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등기부 등본 열람/확인 - (법원등기과 또는 등기소)
- 등기부 등본상의 소유자가 실제 소유자인지 계약체결 당사자인지 주민등록증을 통해 확인합니다.
- 등기부 등본의 갑구에 기재되어 있는 가압류, 압류, 가등기, 경매, 예고등기 등 소유권에 영향을 줄 수 이는 내용을 확인합니다.
- 등기부 등본의 을구에 기재되어 있는 근저당, 저당권, 전세권 등의 소유권 이외의 권리가 등기되어 있는지 여부를 확인합니다.
등기부 등본상에 근저당 등의 권리가 등재되어 있는 경우
- 주택 가격에서 근저당 등의 금액을 공제하고 자신의 주택이 경매되는 경우를 대비하여 먼저 입주해 있는 전세 보증금 등을 공제하고도 본인의 전세보증금의 회수가 가능한지 확인합니다.
이미 등기부에 설정된 금액과 선순위 전세입주자의 전세 보증금, 본인의 전세보증금을 합한 금액이 세 들어 갈 집의 매매가격의 70-80%이상을 넘으면 위험하다고 판단됩니다.
(가격대비 비율은 사정에 의해 달라질 수 있음) |
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 전입 신고 요령 |
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- 전입신고는 신거주지에 온 날부터 14일 이내에 한다.(종전의 퇴거신고제는 없어짐)
- 전입신고서는 주민등록증, 의료보험카드, 자동차등록증, 운전면허증을 가지고 가서 주소를 변경한다.
- 자동차 소유자는 자동차 검사증을 제출하면 주소변경처리가 된다.
(다만, 타광역시·도에서 전입의 경우는 자동차 등록관청에서 한다.)
| 처리부서 |
해당 동사무소 |
| 처리기간 |
즉시 |
| 수 수 료 |
없음 |
| 처리절차 |
전입신고서 접수 → 전입자의 주민등록증 이면정리 → 주민등록표 정리 → 전산정리 → 색인부 정리 → 관련업무 경유 → 전입신고 불이행자 정리 → 전입신고 확인서 관계기관에 통보 |
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 전월세 상식 |
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⊙ 보증금이 있는 전세 또는 월세 계약을 할 경우에는 아래의 절차에 의거 세심한 주의를 기울여야 한다.
① 등기부상의 권리관계를 확인한다. (대법원사이트에서 열람료 2000원으로 확인가능) 등기부등본 갑구의 소유관계와 채무액 및 을구의 근저당 채권 최고액등 채무금액 총액과 전세보증금을 더한 값이 세들집의 현재가격과 비교하여 70% 이하 이어야 안전하다. 하지만 가등기, 압류등기, 예고등기, 가처분 등기 등이 있을 경우는 계약을 피하는 것이 좋으며, 필요한 경우 전문가와 상의하여 안전장치를 하는 것이 좋다.
② 소유자(집주인)확인 계약은 등기부등본상의 소유자와 계약하는 것이 원칙이나 소유자의 대리인과 계약할 때는 소유자의 인감이 찍힌 위임장을 반드시 받아둬야 한다.
위임장을 받지않고 대리인과 계약을 했다가 자칫하면 보증금 전액을 날릴 수도 있다.
금액이 작고 위험성이 없을 경우에는 민법상 표현대리(소유자가 책임질 만한 사유가 있는 무권대리)로 유도하는 경우도 있는데 초보자인 경우는 피하는 것이 좋습니다.
③ 잔금지불은 서류확인 후 입주와 동시에 합니다.
잔금 치르는 당일 등기부등본을 다시 확인하는 것이 좋으며, 잔금과 집열쇠(입주)를 동시에 교환합니다.
만일 계약이후 잔금전에 등기부등본이나 집에 하자가 생겼을 경우 집주인이 책임을 지게 됩니다.(매도인의 하자담보책임 준용)
④ 전입신고를 정확하게 합니다.
잔금 당일 계약서를 지참하고 관할 동사무소에 가서 전입신고를 하며 확정일자까지 받는 것이 좋습니다.
전입신고서에는 등기부등본에 표시되어 있는 내용대로 주소를 동, 호수까지 정확하게 기입하여야 합니다.(동, 호수가 구분되어 있지 않은 다가구주택인 경우는 예외)
⑤ 계약서에 확정일자를 잔금 당일 받는 것이 좋습니다.
주택의 점유, 전입신고, 확정일자 이 3가지 요건을 충족하여야 확정일자 받은날 이후에 세든집에 권리에 하자가 생겨도 타 권리에 우선하여 보증금을 먼저 돌려받을 수 있습니다.
그러므로 가능하면 하루라도 빨리 확정일자를 받는 것이 좋으며 확정일자는 동사무소나 등기소 중 어느 곳에서나 받으면 됩니다.
▣ 임대차계약서 특약사항 작성 예문
특약사항을 쓰지 않아도 기본적으로 민법 또는 관련법에 의거 보호를 받습니다만 관련법이 사사로운 일까지 모두 규정하고 있지 않기 때문에 종종 집주인과 임차인 사이에 분쟁이 발생하는 경우가 많습니다.
분쟁의 소지가 있을 만한 사항을 미리 특약사항에 기재 함으로서 분쟁의 소지를 없애는 것이 좋습니다.
① 잔금지급 때까지 저당권, 가압류, 가등기 등 권리 하자가 발생하지 않아야 하며 위반시 임차인 일방은 임대차 계약을 해지할 수 있고, 이때 임대인은 계약금의 배액을 임차인에게 지불한다.
② 시설물이 온전한 상태에서 임대하며 임차인의 책임없는 노후시설의 고장은 임대인이 수리하여준다.
③ 이사 전에 발생한 공과금을 전 임차인이 해결하지 않으면 임대인이 이를 해결한다.
▣ 기타 임대차 상식
① 소액 보증금은 최우선 변제 받습니다.
주택임대차 보호법에 의거 수도권(과밀억제권역)의 경우 임대보증금 4,000만원 이하, 광역시 3,500만원, 기타지역 3,000만원 이하를 소액보증금 으로 정하고, 세든 집이 경매될 경우 각각 1,600만원 1,400만원 1,200만원을 타 채권에 우선하여 경락가의 2분의1 범위 안에서 가장 먼저 변제해 주고 있다.
② 미등기 주택도 주택임대차 보호법의 적용대상입니다.
건축물이 법률적 또는 물리적 결함으로 영구히 등기가 날 수 없는 건물이 아니라면 미등기 주택이라 하더라도 확정일자를 받고 전입신고만 마치면 별다른 문제가 없습니다.
이 경우 중요한 것은 등기가 없기 때문에 실제 권한있는 소유자와 계약을 해야한다는 점입니다.
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 임대차 월세계약서 샘플 |
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부동산 임대차 월세계약서
1.부동산의 표시
| 부동산소재지 |
서울 금천구 시흥동 587-23 제1동 제2층 제125호 |
| 임대할 부분 |
125호내 방1 |
면적 |
35㎡ 10.5평/td>
| 용도 |
주거용 |
상기 부동산에 대하여 임대인과 임차인 쌍방은 다음과 같이 임대차계약을 체결한다.
2.임대보증금 및 지급시기
| 보증금 |
一金四阡萬 원整 (￦40,000,000 ) |
| 계약금 |
一金四百萬 원整은 계약과 함께 지불하고 영수함. |
| 중도금 |
一金 “해당사항없슴” 원整은 년 월 일에 지불한다. |
| 잔금 |
一金參阡六百阡萬 원整은 2004년 7월 30일에 지불한다. |
| 월세(차임) |
一金貳拾萬 원整은 매월 30일에 지불한다. |
3.계약약정내용
제1조 임대인은 상기 부동산을 2004 년 7 월 30 일까지 임차인에게 인도하며, 계약기간은 인도일로부터 12 개월로 한다.
제2조 임차인은 임대인의 동의 없이 상기 부동산의 용도나 구조 등의 변경, 전대, 임차권 양도 또는 담보제공을 할 수 없으며, 임대차 목적 이외의 용도에는 사용할 수 없다.
제3조 임차인이 월세(차임)를 2회 이상 지불하지 않을 때는 임대인은 임차인의 동의 없이 본계약을 해지할 수 있다.
제4조 임차인이 임대인에게 중도금(중도금이 없을 경우는 잔금)을 지불할 때까지는 임대인은 계약금의 배액을 상환하고, 임차인은 계약금을 포기하고 계약을 해제 할 수 있다.
제5조 임차인은 계약기간이 종료하면 상기 부동산을 원상으로 회복하여 임대인에게 인도하고 임대인은 임차인에게 보증금을 반환한다.
4.특약사항
1. 임대인은 계약당시의 등기상태를 잔금지불시 까지 유지하여야 하며 이를 위반시 임차인은 일방적으로 계약을 해제할 수 있고 임대인은 계약금의 배액을 임차인에게 지불한다.
2 .시설물은 사용에 불편이 없는 상태에서 임대하며 임차인의 책임이 없는 시설의 고장은 임대인이 수리한다.
3. 임대인은 도배와 장판을 입주전까지 해준다.
4. 관리비에는 공동전기료, 수도료, 정화조수거비, 공동청소비를 포함한다.
5.기타사항은 관련법과 일반관례에 따른다. 끝
상기 내용에 이의 없음을 확인하고 다음과 같이 서명 날인하여 각1부씩 보관한다.
2004년 7월 12일
| 임대인 |
주소 |
서울 금천구 시흥동 587-23제1동 제2층 제125호 |
| 주민등록번호 |
000000-0000000 |
전화 |
000-0000 |
성명 |
이소유 |
| 대리인 |
주소 |
서울 금천구 시흥동 127-33 |
성명 |
김대리 |
| 임차인 |
주소 |
경상북도 청도군 청도읍 청도리 987 |
| 주민등록번호 |
000000-0000000 |
전화 |
000-0000 |
성명 |
최연세 |
| 대리인 |
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⊙ 소유주의 대리인계약시 주의사항
- 대리인과 계약할 경우 위임장과 부동산 소유주의 인감증명서를 받아 보관한다.
- 위임장에 찍힌 소유주의 도장과 인감증명서의 도장이 정확하게 일치해야 하므로 세밀하게 비교한다.
- 위임장에 기재된 소유주의 주민등록번호와 성명이 등기부등본상 소유주와 일치하는지 확인한다.
- 대리인의 신분증을 보고 위임장 수임자란에 있는 주민등록번호와 성명 그리고 계약서 대리인란의 주민등록번호와 성명 일치하는지를 확인한다.
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공지사항
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