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건물 주인이 상가임대료를 대폭 인상하는 경우 규제방안

건물 주인이 상가임대료를 대폭 인상하는 경우 규제방안
문)━━━━━━━━━━━━━
저는 1년 전 甲소유 상가건물 3층 일부를 임차하여 보습학원을 운영하는 임차인입니다. 그런데 건물주 甲은 계약기간 만료 전 2월 된 시점인 지난달 말 임차인인 저에게 경제사정등 여러 가지 이유를 들어 임차료를 50%까지 올리겠다는 내용증명을 보내왔습 니다. 저는 위 학원운영으로 생계를 유지하고 있으므로 재계약을 하여야할 입장인데, 갑자기 1,000만원∼1,500만원의 돈을 마련하자니 너무 힘든 상황입니다. 건물주 甲의 임대료 과다 인상을 규제할 수 있는 법적 대응방안은 없는지요?

답)━━━━━━━━━━━━━
임대인이 경제적으로 우월한 지위를 이용하여 임대료의 과다인상을 요구하는 경우 세입자들이 선택할 수 있는 방법은 계약을 해지 방법 이외에는 별다른 방법이 없었던 것입니다.
이와 같이 상가건물의 임대차에서 일반적으로 경제적,사회적 약자인 임차인들은 임대료 등 인상문제, 임대인의 해지권 남용, 임대차기간의 불안정성, 월세 산정시 고율의 이자율 적용문제, 임대보증금의 미반환문제, 임차건물에 대한 등기의 어려움 등 각 종 형태의 불이익을 감수하고 있지만 이들 임차인들을 사회적으로 보호하기 위한 법적 장치가 없었는데, 이러한 상가건물의 임대차에서 사회적·경제적 약자인 임차인들을 보호하고 임차인들의 경제생활의 안정을 도모하기 위하여 2001년 12월 29일 제정되 고, 2002년 11월 1일부터 시행된 상가건물임대차보호법은 민법의 특별법으로서 민법에 대한 제특례를 규정하고 있습니다.

차임 등의 증감청구권에 관하여 상가건물임대차보호법 제11조에 의하면 " ①차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다.
그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.

②제1항의 규정에 의한 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 이를 하지 못한다."라고 규정하고 있으며, 차임 등 증액청구의 기준에 관하여 같은 법 시행령 제4조에 의하면 "법 제11조 제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 12의 금액을 초과 하지 못한다."라고 규정하고 있습니다.
또한 계약갱신의 요구에 관하여 같은 법 제10조에 의하면 " ①임대인은 임차인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대하여 정당한 사유없이 이를 거절하지 못한다.

다만, 다음 각호의 1의 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 쌍방 합의 하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유 회복이 필요한 경우 8. 그밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

②임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다.

③갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조의 규정에 의한 범위 안에서 증감할 수 있다..."라고 규정하고 있습니다.

따라서 임대차계약의 당사자는 약정한 차임 등이 임대물에 대한 공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 않을 때에는 상대방에게 장래에 대하여 차임 등의 증감을 요구할 수 있을 것입니다.

또한 상가임차인에게는 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 계약갱신요구권이 인정되며, 이 경우에도 위 차임 등의 증감청구권규정이 적용된다할 것입니다.

다만, 위 사안의 경우와 같이 임대인이 차임 등의 증액을 청구할 경우에는 임대차계약 또는 증액이 있은 후 1년이 경과하여야 하며, 증액시에도 청구 당시의 차임 또는 보증금의 12%를 초과하지 않는 범위 내에서 하여야 할 것이므로 건물주 甲의 청구액 중 이를 초과하는 부분은 인정받지 못할 것으로 보입니다.

전차인에게도 상가건물임대차보호법이 적용되는지

문)━━━━━━━━━━━━━
저는 2003년 7월 서울 소재 의류전문대형쇼핑몰에 임차해 있는 상인입니다. 이 건물은 일반인들에게 각 점포가 분양되어 각 점포마다 구분소유자가 있는데, 저는 건물주인 구분소유권자가 아닌 甲상가운영위원회와 임대차계약을 맺으면서 임차보증금 5,000 만원에 매달 30만원씩 지급하기로 하고 입점하였습니다. 그런데 甲상가운영위원회는 구분소유자들로부터 상가임대 및 운영일체에 대한 권한을 위임받는 조건으로 이 상가들을 임차하고, 매달 월세를 각 구분소유자들에게 지급하고 있습니다. 저는 실제 소유 자인 구분소유자와의 임대차계약을 체결하지 못한 관계로 상가건물임대차보호법의 적용을 받을 수 없는지요?

답)━━━━━━━━━━━━━
상가건물임대차보호법 제10조에 의하면 임차인의 계약갱신요구권을 인정하고 있는 반면, 예외적인 경우에 한하여 임차인의 임대차계약갱신요구권에 대한 임대인의 거부권을 인정하고 있는데, 그 중 하나가 '임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우'입니다.

단순히 이 규정으로 볼 때 귀하께서는 임대인과 계약을 체결하지 못했으므로 임대인이 임차인이나 전차인의 임대차계약갱신요구에 대해 거절하고 임차목적물에 대한 명도를 요구하면 동의를 받지 못한 전차인인 관계로 꼼짝없이 당할 수 밖에 없다고 생각 할 수도 있습니다.

그러나 대형쇼핑몰의 경우 단순히 임대수익을 목적으로 상가점포를 분양 받은 대부분의 구분소유자들은 스스로 임차인을 구하기도 어려울 뿐더러 상가의 활성화를 통한 임대수익의 극대화를 도모하기 위한 노하우(Know How)가 전혀 없는 상태이며 점포운영보 다는 임대수익에 더 관심이 있는지라 이에 대한 전문가일 수 있는 상가운영위원회(또는 상가전문운영회사)에 임대계약을 위임하고 이를 위임받은 상가운영위원회로 하여금 임대차계약을 체결하게 하거나, 아예 일정한 기간을 해당 상가운영위원회(또는 상가전문운영회사)에 임대를 하고 임료를 상가운영위원회(또는 상가전문운영회사)로부터 직접 받음으로써 그 목적을 달성하는 경우가 대부분인지라 상가운영위원회(또는 상가전문운영회사)에서 해당 점포에 적합한 업종을 운영할 수 있는 상인을 찾아 입점을 시키고 있는 것이 관례입니다.

따라서 귀하도 위와 같이 상가의 구분소유자들로부터 일정한 임대권한을 위임받은 상가운영위원회(또는 상가전문운영회사)와 전대차계약을 체결한 전차인으로서 상가임대차보호법 제13조 제2항에서 규정한 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인에 해당한다 할 것이며, 같은 조 제1항에서 임대차에 관하여 정하고 있는 상가건물임대차보호법 제10조 내지 제12조의 규정(계약갱신요구권, 차임 등의 증감청구권, 월차임 전환시 산정율의 제한)은 전대인과 전차인 관계에도 적용하고 있으므로, 귀하께서도 임차인의 임대인에 대한 계약갱신요구권의 효력 범위 내에서 임차인을 대위하여 계약갱신요구권을 행사할 수 있을 것으로 보입니다.

대한법률구조공단

보증금 외에 월세가 있는 경우 보증금액 산정방법

문)━━━━━━━━━━━━━
저는 경기도 성남시 소재 상가건물을 보증금 3,000만원에 월세 50만원으로 임차하여 조그마한 서점을 운영하려고 합니다. 그런데 주변에 아는 사람이 상가건물임대차보호법은 보증금의 액수에 따라 적용되지 않는 경우가 있다고 하며, 월세가 있는 경우는 월세를 환산하여 보증금액에 합산해서 기준보증금을 산정한다고 하는데, 이 경우 제가 상가건물임대차보호법의 보호를 받을 수 있는지요?

답)━━━━━━━━━━━━━
상가건물임대차보호법(이하 "같은 법"이라 한다.) 제3조 제1항에 의하면 "①임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다."라고 규정하고 있고, 이 법의 적용범위에 관하여 같은 법 제2조 제1항에 의하면 "이 법은 상가건물(제3조 제1항의 규정에 의한 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다."라고 규정하고 있습니다.

그리고 이에 따른 같은 법 시행령 제2조 제1항에 의해 보호되는 보증금의 액수는 서울시: 2억 4,000만원 이하, 수도권 과밀억제권역: 1억 9,000만원 이하(인천·의정부·구리·하남·남양주일부·고양·과천·성남·안양·부천·광명·수원·의왕·군포·시흥), 광역시(인천시, 군지역 제외) : 1억 5,000만원 이하, 기타지역 : 1억4,000만원 이하입니다.

한편, 임대료는 보증금에 월세를 보증금으로 환산한 금액이 되는데 월세를 보증금으로 전환할 때는 연 12%(월 1%)의 전환율이 적용됩니다. 따라서 12개월÷0.12(12%)=100 이므로, 월세의 보증금 환산비율은 100이 됩니다.

즉, 월세에 100을 곱하고 여기에 보증금을 더하면 되는 것입니다. 따라서 위 사안의 경우 귀하가 상가건물임대차보호법에 의한 보호를 받기 위해서는 건물의 인도(입점)와 관할세무서에서의 사업자등록신청이라는 대항요건을 갖추고, 월세를 환산한 임차보증금액이 위 법의 적용범위에 해당되어야할 것입니다.

예컨대, 보증금 3천만원에 월세 50만원을 내는 계약을 체결하게 된다면 월세 50만원에 1백을 곱한 5천만원에 보증금을 더한 8천만원이 기준 보증금으로 되는 것이므로(3000+50×100=8,000), 현행 같은 법 시행령상 어느 지역에서도 상가건물임대차보호법 의 적용을 받아 계약체결 후 입점 및 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생기며, 아울러 임대차계약서상에 확정일자인까지 받아 둔다면 임차건물에 대하여 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 할 것입니다.

법인에 상가 임대차보호법 적용

문)━━━━━━━━━━━━━
저는 2003년 6월 7일 친구와 함께 소규모 소프트웨어개발회사를 차리기로 하고 마땅한 사업장을 찾던 중 마침 서울 소재 벤처빌딩의 건물주가 월세 없이 보증금만 내라기에 임차료를 절약할 수 있다는 생각에 성급히 임대차계약을 체결하면서 은행에서 대출을 받아 임차보증금으로 2억원을 지불하였으며, 계약서상 임차인은 법인명의로 하였습니다.

그 후 법인설립등기를 하였고 임대차계약서에는 확정일자인까지도 받아두었습니다. 그런데 만일, 위 임차건물이 경매처분되거나 소유자가 변경될 경우 임차보증금 확보에 문제가 생길 수 있을 것 같아 마음이 불안합니다. 임차인이 법인일지라도 상가건물임대차보호법의 보호를 받을 수 있는지요?

답)━━━━━━━━━━━━━
상가건물임대차보호법은 상가건물의 임대차에서 사회적·경제적 약자인 임차인들을 보호하고 임차인들의 경제생활의 안정을 도모하기 위하여 2001년 12월 29일 제정되고, 2002년 11월 1일부터 시행된 상가건물임대차보호법은 민법의 특별법으로서 민법에 대 한 제특례를 규정하고 있습니다.

이와 같이 영세상인들을 보호하기 위한 법률이라 할 것이므로 귀하가 속한 영리를 목적으로 하는 법인도 상인으로 볼 수 있는지 문제됩니다.

이러한 상인의 정의에 관하여 상법 제4조에 의하면 "자기명의로 상행위를 하는 자를 상인이라고 한다."라고 하고 있으며, 같은 법 제5조에 의하면 " ①점포 기타 유사한 설비에 의하여 상인적 방법으로 영업을 하는 자는 상행위를 하지 아니하더라도 상인으로 본다.
②회사는 상행위를 하지 아니하더라도 전항과 같다."라고 규정하고 있으므로 법인도 상인이 될 수 있다고 규정하고 있습니다.
또한 상가건물임대차보호법 제3조 제1항 및 제2항에 의하면“ ①임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자 에 대하여 효력이 생긴다.
②임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다."라고 규정하고 있으며,
법인세법 제111조에 의하면 “①신규로 사업을 개시하는 법인은 대통령령이 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장에게 등록하여야 한다.
②부가가치세법에 의하여 사업자등록을 한 사업자는 당해 사업에 관하여 제1항의 규정에 의한 등록을 한 것으로 본다.
③부가가치세법 제5조의 규정은 이 법의 규정에 의하여 사업자등록을 하는 법인에 관하여 이를 준용한다.
④제109조의 규정에 의한 법인설립신고를 한 경우에는 사업자등록신청을 한 것으로 본다."라고 규정하고 있습니다.

그러므로 영리행위를 목적으로 설립된 법인이 상가건물임대차보호법에서 정하고 있는 적용범위에 속하는 기준보증금의 범위 내에서 임대차계약을 체결하고 영업을 하고 있다면 상가건물임대차보호법에 의한 상가임차인으로서 보호를 받을 수 있을 것입니 다.

따라서 귀하가 설립한 법인은 소재지가 서울시이며 서울시의 경우 상가건물임대차보호법 제2조 제1항 및 같은 법 시행령 제2조 제1항 제1호에 해당하여 2억 4,000만원이하의 보증금을 기준으로 하며, 위 법인의 임차보증금은 이에 못 미치는 2억원이므로 상가건물임대차보호법상의 보호를 받는 상인에 해당한다 할 것입니다.

그리고 위 법인은 같은 법 제5조 제2항에 의해 임대차계약서에 확정일자인까지 받아두었으므로 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시에는 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선 하여 보증금을 변제받을 권리가 있다하겠습니다.