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부동산 매매 시 주의 사항

1. 등기부등본 열람 및 확인서류 검토 계약 전 등기소에서 등기부등본(건물, 토지)을 발급받아 계약하고자 하는 부동산의 소유자를 확인하고 근저당, 가등기, 가압류 등의 권리관계와 금액을 확인한다.
상가건물이나 다가구, 토지 등의 거래시는 구청에서 건축물관리대장과 토지대장을 발급받아 지번, 면적, 소유자 등을 확인하고 등본의 내용과 같은지 살펴본다.
건물을 짓기 위해 토지를 구입할 경우에는 특히 구청에서 토지이용계획확인서를 발급받아 계약하고자 하는 부동산의 매매나 이용시 제약을 받을 수 있는 요인이 있는지를 확인한다.

2. 매도자 신원 확인
계약 상대방은 실제 소유자가 아니라 등기부상 소유자여야 한다.
등기부상 본인이 나온 경우---------> 신분증을 통해 본인임을 확인
소유주의 처가 나온 경우-----------> 주민등록등본(의료보험증) 및 주민등록증을 통해 부인임을 확인하고 남편과 통화할 것 (본인의 인감도장을 가지고 나오면 더욱 좋음)
대리인이 나온 경우----------------> 부동산 매도용 위임장과 인감증명서, 대리인의 주민등록증을 통해 적절한 대리인인지 확인
미성년자, 한정치산자의 경우-------> 법정대리인의 동의서 확인

3. 매매계약 체결
1) 계약내용 결정 및 계약서 기재사항
계약 내용에는 아래의 사항을 빠짐없이 확인하고 적는다.
등기부등본상과 토지대장상의 목적물 표시
매매금액과 대금의 지불시기 및 지급방법
매도인과 매수인 성명, 주민등록번호, 주소, 연락처
부동산의 명도시기
소유권 이전등기의 시기
임차인 승계 여부, 매도인의 담보책임, 계약해지 조건 등
계약 년 월 일

2) 계약서 작성 요령
① 매매대금은 가급적 한자로 쓰되 아라비아숫자와 병행해서 표기한다.
② 애매한 문구는 삼가고 누구나 이해하고 알기 쉽게 작성한다.
③ 특약란에는 계약 후 설정되는 근저당, 가등기, 가압류 등의 문제발생시 이에 대한 처리방법과 해약조건, 위약금 등의 사항을 명확하고 분명하게 명시한다.
④ 계약서 내용 중 일부 문구를 정정하는 경우에는 두줄을 그어 말소하고 란 외에 정정의 기재를 하고 정정 날인을 해야 한다.

3) 계약체결과 대금지급 계획수립
①계약을 체결하기 전 매도인과 매수인의 자금사정 등을 협의, 고려하여 대금 지급일정과 금액을 조정하게 되며 보통 계약에서 잔금까지 30-50일 정도로 예정하나 사정에 따라 협의, 조정한다. 구 분 비 율 (%) 비 고 계약금 10 이 비율은 법률에 의해 규정된 것이 아니고 관습적으로 행해지는 것이므로 서로간의 합의에 의해 결정한다.
중도금 40-50
잔금 나머지
②계약조항이 다 기재되면 내용을 꼼꼼히 살펴보고 이상이 없으면 기명날인하되 계약서 각 장의 접속부분에 당사자(중개업자 포함)모두 간인을 찍는다.
③계약금을 건네주면서 영수증을 받고 매도인, 매수인, 중개업자(입회인)는 계약서를 각 1부씩 나누어 보관한다.

4. 중도금의 지급
①중도금 지급시에도 등기부등본을 떼어 재확인하여 계약 후 중요한 권리 변동이 있는지 확인한다.
②중도금을 지급하고 영수증을 받은 후 잔금시 시간과 장소, 매도인이 준비할 서류 등을 체크한다.
③당사자의 다른 약정이 없는 한 상대방이 계약의 이행(예 : 중도금의 지급, 매매주택을 비우는 일 등)에 착수할 때까지는 매수인은 계약금을 포기하고 매도인은 계약금의 배액을 변상하고 계약을 해제할 수 있다.

5. 잔금처리
①마지막으로 한번 더 등기부등본을 재확인하여 계약체결 후 추가 저당권이 설정되거나 이중계약 등의 권리변동이 있는지 확인한다.
②저당권, 임차권, 전세권 등을 승계 시 매매 총대금에서 공제할 금액을 정확히 계산했는지 확인한다.
③하자가 없으면 매도인으로부터 등기이전에 필요한 서류가 빠짐없이 구비됐는지 확인하고 잔금을 지급함과 동시에 영수증과 함께 건네 받는다. < 매수인 잔금시 체크사항 >

서류확인 시 특히 매도용 인감증명서에 기재된 매수인의 인적사항이 올바르게 적혀 있는지 확실히 대조해 본다.
가급적이면 법무사가 동참해 소유권 이전 등기를 확실히 할 수 있도록 조치하고 신속히 이전 등기를 한다.
융자금을 승계받는 경우 매도인이 잔금일까지 이자를 정산했는지 확인하고, 해당 구청에 전화를 걸어 해당 부동산에 대한 제세공과금이 완납됐는지 확인한다.
매도자가 부동산 양도신고 대상자일 경우에는 잔금일전까지 세무서에 양도신고를 하고 부동산양도신고확인서를 교부받아 매수인에게 주어야 한다.
이사 가고자 하는 매도인이나 세입자의 각종 세금 및 관리비, 공과금에 관한 영수증을 확인하고 받아둔다.

부동산 이중매매의 경우 최초매수자의 부동산소유권 취득여부

문)━━━━━━━━━━━━━
甲은 그 소유 임야를 乙에게 매도하였으나, 이 사실을 잘 알고 있는 이웃주민 丙이 甲에게 등기명의가 아직 남아 있음을 이용하여 자기에게 이중매도 할 것을 적극 권유하면서 만일 문제가 생기면 자기가 책임지겠다고 하여 甲은 결국 丙앞으로 소유권이전등기를 해주었습니다. 이러한 경우 乙은 어떠한 방법으로 구제 받을 수 있는지요?

답)━━━━━━━━━━━━━
'부동산 이중매매'란 동일한 부동산에 관하여 둘 이상의 매매계약을 체결하는 것을 말하며, 현행 민법체계는 계약자유 또는 사적자치(私的自治)의 원칙을 근간으로 하므로 비록 이중으로 행하여진 매매계약이라도 적법하게 성립하는 것이 원칙입니다.

매매는 채권발생행위이고, 채권은 배타성이 없어 권리이전청구를 내용으로 하는 채권이 발생할 뿐이므로 채권계약의 단계에서는 이중매매를 하더라도 두 매수인의 권리로서는 충돌하지 않으며, 이중으로 매매계약을 체결하더라도 이행의 단계가 아닌 한 문제가 발생하지 않기 때문입니다(대법원 1996. 7. 26. 선고 96다14616판결).

그런데 민법 제103조에 의하면 '선량한 풍속 기타 사회질서'에 위반한 사항을 내용으로 하는 법률행위는 무효로 한다고 규정하고 있으며, 판례는 부동산의 이중매매가 반사회적 법률행위로서 무효가 되기 위해서는 매도인의 배임행위와 매수인이 매도인의 배임행위에 적극 가담한 행위가 있는 매매로서, 그 적극가담행위의 정도는 매수인이 다른 사람에게 매매목적물이 매도된 것을 안다는 것만으로는 부족하고 적어도 그 매도 실을 알고도 매도를 요청하여 매매계약에 이르는 정도가 되어야 한다고 하였습니다(대법원 1994. 3. 11. 선고 93다55289 판결, 1995. 3. 17. 선고 94다48721 판결, 1999. 5. 11. 선고 99다11557 판결).

다만, 부동산의 이중매매가 반사회적 법률행위로서 무효라 하더라도 등기하지 않은 제1매수인은 아직 소유자는 아니므로, 직접 제2매수인에게 그 명의의 소유권이전등기 말소를 청구할 수 없고, 매도인을 대위하여서만 그러한 청구를 할 수 있으며(대법원 1983. 4. 26. 선고 83다카57 판결), 제2매수인으로부터 제3자에게 소유권이 이전된 경우 전득자(轉得者)는 무권리자로부터 소유권을 취득한 것이 되므로, 전득자명의의 등기는 부동산취득시효의 요건을 갖추지 못하는 한 선의(善意)·악의(惡意)를 불문하고 원인무효로서 말소되어야 할 것입니다(대법원 1996. 10. 25. 선고 96다29151 판결).

따라서 위 사안에서 甲과 丙의 이중매매가 반사회질서행위로서 무효가 될 경우에는 甲과 丙이 상호 원상회복의 의무를 지게 될 것이므로, 乙이 甲의 丙에 대한 원상회복 구권을 대위행사하여 丙을 상대로는 소유권이전등기말소청구를 하면서, 甲을 상대로는 소유권이전등기청구소송을 제기하여 위 부동산의 소유권을 취득하여야 할 것입니다. 이 경우에는 丙으로부터 소유권을 이전 받은 선의의 전득자의 등기도 역시 무효가 됩니다.

참고로 甲과 丙간의 매매계약이 유효한 경우라도 乙은 甲을 상대로 채무불이행책임을 물어 매매계약을 해제하여 원상회복 및 손해배상을 청구할 수 있고, 이와는 별도로 이중매매한 甲에 대하여는 배임죄의 형사책임을 물을 수도 있을 것입니다.

대한법률구조공단

소유권보존등기 신청

건물 소유권 보존 등기란 특정 건물에 관하여 최초로 하는 등기를 말한다.
사람으로 말하자면 출생신고를 하는 것이다. 건축주가 자신의 토지 또는 제3자의 토지(제3자의 사용승낙을 받아)에 건물을 짓고, 해당 구청 건축과에 가서 사용승인신청서를 제출하여 그 승인이 떨어지면 건축물관리대장이 만들어진다. 이 건축물관리대장을 소유권보존등기신청서에 첨부하여 등기소에 제출하면 등기소에서는 그 실체관계 여부를 판단하여 등기를 수리하게 되고 등기부상에 기입이 됨으로써 소유권보존의 절차를 완성하게 된다.

소유자 필요서류
① 도면을 포함한 건축물관리대장 등본 1통
② 소유자(건축주)의 주민등록등본 1통
③ 등록세 영수필 확인서 및 통지서
④ 개인인감증명 1통(개인인감도장 지참)
⑤ 공시지가가 기입된 부동산의 토지대장 1통
⑥ 토지일 경우 - 국민주택채권매입필증
⑦ 위임장 (대리인에 의하여 신청하는 경우)

제세공과금
① 등록세 : 과세표준액의 8/1,000
② 교육세 : 등록세의 20/100
③ 취득세 : 과세표준액 20/1,000
④ 농특세 : 취득세의 10/100
⑤ 국민주택채권(과세표준액 기준)
⑥ 대법원등기 수입증지 : 부동산 필지당 5,000원

소유권 보존등기 절차
① 구청에 가서 준비할 서류를 발급
② 신청서를 출력받음
③ 관할 구청 세무과에서 해당 건물의 보존에 따르는 취득세 및 등록세를 자진신고
④ 등록세는 그 즉시 구청 은행에 납부하고 그 납부필증(등록세 영수필확인서 및통지서)을 등기신청서에 첨부
⑤ 지시대로 편철과 날인을 하고 등록세납부 영수증, 인지, 증지를 붙여 신청서를완성
⑥ 등기소에 가서 완성된 등기서류를 제출
⑦ 등기가 끝난 후 등기필증 수령

소유권이전등기 신청

필요서류
- 매도인이 준비할 서류
① 등기권리증
(매도인이 등기권리증을 분실한 경우 본인이 직접 등기소에 출석하거나 법무사를 통해 확인서면를 작성하는 방법과 이를 공증하는 방법이 있음)
② 인감증명(부동산 매도용)1통
③ 주민등록초본 1통
④ 신분증
⑤ 인감도장
⑥ 양도신고확인서 1통 (양도신고 대상자인 경우만 지참)
⑦ 위임장(대리인에게 위임한 경우)

- 매수인이 준비할 서류
① 주민등록등본 1통
② 도장(인감도장 아니어도 됨)
③ 신분증 농지취득자격 증명 (농지일 경우), 토지거래 허가필증 (허가구역 내)
④ 주택채권 매입 필증
⑤ 등록세 영수 필 확인서 및 통지서

- 관공서에서 준비할 서류
① 토지 및 건물 등기부등본 1통
② 토지대장 및 건축물관리대장 1통
③ 검인계약서 5통 신청서 부본 1통

- 제세공과금
① 등록세 : 매매대금의 30/1,000 (농지는 10/1,000)
② 교육세 : 등록세의 20/100
③ 취득세 : 매매대금의 20/1,000 (별장 및 고급주택 등 500/100)
④ 농특세 : 취득세의 10/100 (전용면적 85㎡이하 공동주택, 농가주택 면제)
⑤ 국민주택채권 (과세표준액 기준)
⑥ 대법원등기 수입증지 : 부동산 필지당 5,000원
(부동산 소재지 관할 시, 군, 구 지적과에서 매매계약서에 검인을 받는다. 검인신청시는 계약서 원본과 사본 2통 제출해야 하며 검인받을 계약서에 기재하는 신고가액은 등록세 과세표준이 되므로 실거래가액을 쓰기보다는 시, 군, 구에서 고시하는 시가표준액에 맞춰 매매계약서를 다시 작성한다)

소유권 이전등기 절차
① 매매계약서(관할 시, 군, 구 지적과에서 검인)
② 검인계약서에 인지첨부
③ 등록세납부후 납부영수증,영수필확인서와 통지서 수령)
④ 주택은행에서 제1종 국민주택채권 매입
⑤ 등기신청서 작성하고 검인계약서 등 서류 첨부해 등기신청
⑥ 소유권 등기이전 완료후 등기권리증 받고 등기부등본 확인
⑦ 취득세납부