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 부동산 중개수수료 산정 방법 |
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질문
저는 독서실을 운영하기 위하여 서울소재 甲소유 상가건물을 임차보증금 2,000만원에
월세 50만원으로 24개월 간 임차하려고 합니다. 이 경우 중개수수료는 얼마를 지급하
여야 하는지요?
답변
부동산중개업자는 부동산거래를 중개하면서 거래당사자로부터 중개수수료와 아울러 중
개목적물의 권리관계 등의 확인에 소요되는 실비를 받을 수 있습니다(부동산중개업법
제20조 제1항).
그리고 이러한 수수료 및 실비의 한도 등에 관하여 필요한 사항은 건설교통부령이 정
하는 범위 내에서 특별시 광역시 또는 도의 조례로 정하도록 되어 있습니다(부동산중
개업법 제20조 제3항).
현행 부동산중개업법시행규칙 제23조의2에 의하면 부동산중개업법 제20조 제3항의 규
정에 의한 수수료는 중개의뢰인 쌍방으로부터 받되, 그 일방으로부터 받을 수 있는 한
도는 매매 교환의 경우에는 거래가액에 따라 0.2퍼센트에서 0.9퍼센트 이내로 하고,
매매 교환 이외의 임대차 등의 경우에는 거래가액에 따라 0.2퍼센트에서 0.8퍼센트 이
내로 하며, 실비의 한도는 중개대상물의 권리관계 등의 확인에 소요되는 비용으로 하
되 중개업자가 영수증 등을 첨부하여 매도 임대 기타 권리를 이전하고자 하는 중개의
뢰인에게 청구할 수 있습니다.
귀하의 경우 서울특별시부동산중개수수료및실비의기준과한도등에관한조례(제3821호
2001. 1. 5. 시행)에 따르면 월세보증금액(2,000만원)에 월세액(50만원)과 계약해당월
수(24개월)를 곱하여 산출된 금액에 소정의 수수료율(50/10,000)을 곱한 금액인
160,000원을 최고한도로 하여 미리 약정된 중개수수료를 지급하면 될 것으로 보입니
다.
예)｛2,000만원＋(50만원×24개월)｝× 50/10,000 = 160,000원
참고로 서울특별시부동산중개수수료및실비의기준과한도등에관한조례(개정 2001. 1.
5 제3821호)에 의한 수수료 등을 보면 다음과 같습니다.
[별표1]
중개(소개)수수료 규정표 종 별 거 래 가 액 요 율(%) 한도액
(천원) 비 고
매매· 교환 5천만원 미만 0.6 250
5천만원 이상 2억원 미만 0.5 800
2억원 이상 6억원 미만 0.4 - 거래가액에 요율을 곱한 금액
6억원 이상 거래가액과 일반주택을 제외한 중개 대상물
법정중개수수료의 한도(0.2%~0.9%) 내에서 중개의뢰인과
중개업자간의 상호계약에 따라 결정
매매·교환 이외 임대차 등 5천만원 미만 0.5 200
5천만원 이상 1억원 미만 0.4 300
1억원 이상 3억원 미만 0.3 - 거래가액에 요율을 곱한 금액
3억원 이상 임대가액과 일반주택을 제외한 중개대상물 법정중개수수료의 한도(0.2%~0.8%) 내
에서 중개의뢰인과
중개업자간의 상호계약에 따라 결정
비 고
○ 주택이 있는 토지는 주택에 준한다.
○ 전세의 경우는 전세금액을, 임대차인 경우에는 임대차 금액을
기준으로 하며, 임대차 중 월세의 경우에는 월세보증액 +
(한달월세액×계약기간 해당월수)로 산출된 금액을 거래가액으로
한다.
○ 중개수수료는 거래가액에 수수료 요율을 곱한 금액으로 하되,
산출된 중개수수료가 한도액을 초과하는 경우에는 한도액 범위
안에서만 중개수수료를 받을 수 있다.
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 취득세와 등록세란? |
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취득세 등록세란 ?
취득세·등록세는 부동산을 매입할 때 납부하는 세금이다.
부동산을 취득하면 취득세를 내야 하고, 부동산 취득 사실을 제 3자에게 알리고,
그 권리를 보장받기 위해 등기를 할 때는 등록세를 내야 한다.
취득세는 토지와 건물 등 부동산을 매매·교환·증여·기부 등에 의해 취득할 때 납부하는 지방세이다.
대금을 지불하는 유상 취득은 물론 무상 취득의 경우에도 취득세를 내야 한다.
실제 취득한 것이 아니라도 토지의 지목을 변경하거나 건축물을 증·개축하는 경우 등도
취득으로 간주해 과세하고 있다. 이때의 과세는 토지의 지목 변경이나 건물의 증·개축으로 부동산 가격이 증가된 경우, 그 증가분에 대해서도 함께 과세한다.
등록세는 이처럼 취득한 부동산을 등기부에 권리를 설정하거나, 이전, 변경, 소멸시킬때 납부하는 세금이다
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 부동산 임대소득세란? |
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부동산 임대소득이란 부동산을 빌려주고 받은 임대료를 말한다.
따라서 부동산 임대소득은 부동산을 매매 또는 양도함으로써 발생하는 사업소득이나 양도소득과는 구별된다.
부동산 임대소득세는 다음과 같은 소득이 포함된다.
- 부동산 또는 부동산에 관한 권리의 대여로 인해 발생하는 소득
- 공장 재단 또는 광업 재단의 대여로 인해 발생하는 소득
- 광업권자 등이 채굴에 관한 권리를 대여함으로써 발생하는 소득
하지만 농업소득은 소득세가 아닌 농지세의 과세 대상이므로, 부동산 임대소득 가운데 논이나 밭의 대여로 인해 발생하는 소득에 대해서는 과세하지 아니한다.
부동산 임대소득금액 = 총수입금액 - 필요경비
부동산 임대소득금액은 말 그대로 부동산을 임대해 받은 임대료이다. 하지만 부동산의 임대조건에는 여러 형태가 있다.
매월 임대료만 받는 경우, 보증금만 받는 경우, 보증금과 월 임대료를 함께 받는 경우는 세 가지 임대조건이 있다. 각각의 방법에 따라 총수입금액 산정 방법이 다르다.
소득금액계산
전세금만 받거나 전세금과 월 임대료를 함께 받는 경우 전세금에 대해서는 1년 만기의 정기예금 이자액 만큼을 그 임대에 대한 대가로 본다. 이것을 간주 임대료라고 한다.
즉 전세보증금에 간주임대료(연 5.8%)를 곱하며 전세보증금으로 1년 동안 벌어들인 수익이 나온다. 월임대료는 매달 월임대료에 12개월을 곱하면 된다.
임대소득금세 확정신고
단독주택이나 공동주택 등 주거용으로 사용하는 건물을 세내어 주고 그 대가를 받는 경우에는 부동산 임대소득세를 납부해야 한다.
부동산 임대소득이 있는 사람은 임대소득이 생긴 그 다음 해 5월 1일부터 5월 31일까지 주소지를 관할하는 세무서에 종합소득과세표준확정신고를 해야 한다. 이 때 다른 소득이 있을 때는 합산하여 신고한다.
주택에 대한 임대소득금세
지금까지 관행상 3주택 이상 소유자에게만 부과해 오던 주택에 대한 부동산 임대소득이 1995년도분 종합소득세부터는 과세대상이 2 주택 이상 보유자로 확대되었다.
부동산 임대소득은 근로소득, 사업소득 등과 합쳐서 종합소득세로 부과되기 때문에 소득이 증가할수록 세금도 늘어나 1가구 2주택 보유자들에게 적지 않은 세 부담을 안겨주고 있다.
국세청은 3주택 이상 보유자는 주택 규모에 관계없이, 2주택 보유자는 단독주택은 35평 초과, 아파트는 25.7평(전용면적) 초과인 경우에 과세대상이 된다.
특히 고급 주택에서 발생한 부동산 임대소득에 대해서는 1가구 1주택이라도 국세청에서는 세금을 철저히 부과하고 있다. 단, 주택임대시 2002년1월1일부터 전세보증금에 대한 과세는 하지 않는다.
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 상속세 |
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상속세는 상속으로 재산을 물려받은 사람(상속인)이 내는 세금이다.
상속은 무상으로 재산을 물려받은 것이며, 인간 노력의 대가가 아닌 불로소득에 해당되므로 무거운 세금이 부과된다.
증여세나 상속세는 무상으로 재산을 받는 다는 점은 같지만, 상속은 사망의 원인에 의해 재산을 취득하고, 증여는 증여자와 증여를 받는 수증자간의 의사에 의해 재산을 취득하는 것이 다르다.
과세대상
상속세는 피상속인이 가지고 있던 모든 재산에 대해 과세된다.
모든 재산이란 상속인 명의의 재산 뿐만 아니라 증여재산과 간주 상속 재산도 포함되는 개념이다.
< 증여 재산·간주 상속 재산 비교 >
증여재산 간주상속재산
- 상속 개시일 전 10년 이내에 상속인에게
증여한 재산
- 상속 개시일 전 상속인 이외의 자에게
5년 이내에 증여한 재산 - 피상속인의 사망으로 인해 지급되는 보험금
- 피상속인이 수탁한 재산
- 퇴직금·퇴직수당·공로금 등
- 상속 개시일 전 1년(2년)이내에 처분한 재산이나 채무
부담액이 2억원(5억원)이상인 경우로 용도가 불분명한 것
단 상속 재산가액에서 상속인이 내야할 공과금, 장례비용, 채무(상속 개시 전 10년 이내에 피상속인이
상속인에게 진 증여채무와 상속 개시 전 5년 이내에 피상속인이 상속인 이외의 자에게 진 증여 채무는 제외) 등은 공제한다.
공제대상
상속세 공제는 크게 공과금·장례비·채무공제, 기초공제, 인적공제, 일괄공제 등 네 부분으로 나뉜다.
현행 법에 의하면 아들을 둔 배우자가 상속을 받게 되면 배우자 공제 5억원, 일괄공제 5억원 등 총 10억원까지는 상속세를 내지 않아도 된다.
- 공과금·장례비·채무공제
피상속인에게 귀속된 조세 공과금 일체. 피상속인의 장례비용(최소 500만원에서 최고 1,000만원한도).피상속인의 채무
- 기초 공제
상속세를 계산할 때 상속인이 상속을 받거나 안 받거나 또는 상속인이 있고 없고를 불문하고 무조건 1회에 2억 원을 공제한다.
- 배우자 공제
법정 상속 지분 내에서 배우자가 실제로 상속받은 가액(최소 5억 원에서 최고 30억 원)
- 기타 인적 공제
ㆍ자녀 공제 : 1인당 3,000만 원
ㆍ미성년자 공제 : 500만 원 × 20세까지의 연수
ㆍ 연로자 공제 : 3,000만 원(60세 이상)
ㆍ 장애자 공제 : 500만 원 × 75세까지의 연수
- 일괄공제
<2번 기초공제 + 4번 기타 인적공제>를 대신하여 일괄로 5억 원 공제 가능. 일괄 공제를 택할지, '기초공제 + 기타 인적공제'를 택할지는 납세자 자유. 단 상속인이 배우자 단독인 경우 일괄공제 배제
- 금융재산 공제
금융재산에서 금융부채를 차감한 순 금융재산의 20%(2억 원 한도)
ㆍ금융재산 2,000만 원 미만 : 전액 공제
ㆍ금융재산 2,000만 ~ 1억 원 미만 : 2,000만 원 공제
- 재해 손실 공제
신고기한 이내에 발생된 상속 재산의 재해손실 가액
계산방법
상속세는 피상속인(사망자)의 상속재산가액이 상속세 공제액 등을 초과하는 경우 그 초과액에 대해 과세된다.
또 상속인의 인원과 분배내용에 상관없이 전체 상속 재산을 기준으로 계산되는 게 원칙이다.
- 상속세는
① 상속 재산가액 산정
② 과세표준 산정(상속 재산가액 - 공과금 - 장례비 - 채무 - 기초·인적·일괄공제)
③ 상속세 산정(과세표준 × 세율) 등 3단계로 나눠 산정한다.
상속세 = (과세표준 × 세율) - 누진공제액
과세표준 = 상속 재산가액 - 공과금 - 장례비 - 채무 - 기초·인적·일괄공제
먼저 상속 재산가액은 상속 당시의 시가로 평가하여 계산한다.
시가 산정이 어려운 경우에는 토지는 개별공시지가, 건물은 과세시가표준액으로 상속 재산가액을 정한다.
세율은 과세표준에 따라 달라진다. 최저 10%, 최고 50%이다.
< 상속세 세율 >
과세표준 세율 누진공제액
1억원 이하 10% -
5억원 이하 20% 1,000만원
10억원 이하 30% 6,000만원
30억원 이하 40% 1억6,000만원
30억원 초과 50% 4억6,000만원
납부절차
상속세는 사망일로부터 6개월(피상속인 또는 상속인 전원이 외국에 주소를 둔 경우 9개월) 이내에 피상속인의 주소지 관할 세무서에 신고·납부하면 된다. 이렇게 자진 신고하면 세액의 10%를 공제받을 수 있다.
반면 신고·납부를 하지 않으면 내야 할 세금의 30%를 추가 부담해야 하는 불이익을 입게 된다.
한편 납부할 세금이 1,000만 원을 넘는 경우 세액의 4분의 1을 납부하고 나머지 4분의 3은 3년에 걸쳐 분할 납부할 수 있으며 현금 대신 상속 재산으로 물납할 수도 있다.
- 상속세 자진신고시 필요 서류
① 상속세 과세표준 및 자진 납부 계산서(세무서 비치)
② 피상속인 및 상속인의 호적등본과 주민등록등본
③ 상속세 과세가액 계산 명세서(세무서 비치)
④ 상속인별 상속 재산 및 평가 명세서(세무서 비치)
⑤ 공과금·장례 비용·채무 명세서(세무서 비치)
⑥ 연부 또는 연납 허가 신청서
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 종합 토지세 |
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종합토지세는 토지 보유시 납부하는 세금이다.
전국에 있는 모든 토지를 소유자별로 합산한다음 그 합산한 토지가액에 누진세율을 적용해 산출한다.
이는 토지의 과다소유를 억제하고 지가 안정을 도모하는게 그 목적이 있다.
종합토지세를 납부한 때에는 동 세액의 20%에 해당하는 교육세를 납부해야 하며, 500만원을 초과하는 자는 농어촌특별세를 납부해야 한다.
종합토지세는 비생산적인 목적의 토지과다 보유를 억제하여 토지의 수급 균형을 도모함으로써 지가의 안정을 꾀하고 지가 상승으로 인한 자본이득을 조세로 환수하고자 개인이나 법인이 소유하고 있는 전국의 토지를 종합하여 누진과세 한다.
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 납세기간 |
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취득세는 자진신고 납부가 원칙이다.
부동산을 취득한 날(잔금 청산)로부터 30일 이내에 관계 서류를 구비해 관할 시·군·구청 부과과에 자진신고 납부해야 한다.
관계 서류란 아파트 등 주택을 분양받은 경우에는 분양 계약서를, 건물을 신축했을 경우에는 사용검사필증을, 매매계약으로 부동산을 취득한 경우에는 검인계약서를 제출하면 된다.
검인계약서가 제출되면 시·군·구청 부과과에서는 고지서를 발급하고, 납세자는 이를 지정 금고나 은행에 납부하면 된다.
등록세 납부기간은 별도로 정해져 있지 않다.
등기를 신청할 때 납부하면 된다.
하지만 잔금을 치르거나 계약의 효력이 발생한 취득일(잔금 청산일)로부터 60일 안에 등록세를 납부하고 소유권 이전등기 신청을 끝내야 과태료 부과등의 불이익을 입지 않는다.
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 꼭 알아야할 부동산 용어 27가지 |
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매매나 임대 등 부동산 거래시, 혹은 신문이나 방송 등 각종 매체를 통해 접하게 되는 많은 부동산 용어들은 늘 복잡하고 어렵게 느껴진다. 생활 속에서 자주 접하지만 항상 헷갈리는 알쏭달쏭한 부동산 용어들을 정리해본다.
1. 용적률
용적률이란 대지면적에 대한 건축물 연면적의 비율을 말한다. 즉, 대지 위에 건축할 때 대지면적에 대한 그 건축물의 바닥 총면적(2층 이상의 건축물일 경우에는 각 층의 연면적의 합계)의 비율을 뜻한다. 이때 연면적은 지하 부분을 제외한 지상부분 건축물의 바닥면적을 기준으로 계산되는데 여기서 바닥면적이란 기둥이나 외벽의 중심선으로 둘러싸인 면적을 말한다. 용적률은 입체적인 건축밀도의 개념으로써, 건축물의 높이가 높을수록 용적율은 늘어나지만 건폐율은 변하지 않는다(건폐율은 평면적인 개념이다).
2. 건폐율
대지면적에 대한 건축면적의 비율을 말하는 것으로 건물 1층의 바닥면적을 대지면적으로 나눠 퍼센트로 표시한다. 이건을 정한 목적은 지면상에 최소한의 공지를 확보하게 함으로써 건축물의 밀집 방지, 일광, 채광, 통풍 등 위생을 양호하게 하고, 화재 또는 비상시 피난 등에 필요한 공간을 확보하기 위해서다. 건물의 1층 바닥면적은 건평이라고 한다.
3. 공시지가
공시지가는 건설교통부장관이 발표하는 표준지공시지가와 시,군,구에서 이를 기준으로 발표하는 개별공시지가가 있다. 표준지공시지가는 일정한 지역에서 일종의 표본 내지는 샘플이 되는 땅을 선정하여 가격을 측정한 것이고, 개별공시지가는 이 표준공시지가를 기준으로 하여 세부적으로 각 개별 필지별로 발표하는 가격이다. 이러한 공시지가는 주로 국세, 즉 양도소득세, 상속세, 증여세 등의 과세기준이 되고, 각종 공사 등(예; 도로 편입시 보상)에 있어서 보상하는 기준이 되기도 한다. 즉, 국세청 기준시가가 공동주택을 대상으로 한 것이라면 공시지가는 ‘토지’를 대상으로 한 ‘국세청 기준시가’로 보면 되며, 토지에 관련된 제세금 산정시 기준이 되는 가격이다.
4. 기준시가
기준시가는 아파트나 연립주택 등 공동주택을 대상으로 양도소득세 및 상속세·증여세를 과세하는 기준으로 삼기 위해 국세청이 평가·고시한 가액이다. 국세청에서는 매년 공동주택을 대상으로 기준시가를 발표하며 국세청 기준시가는 토지와 건물분 가액을 구분해 산정하지 않고 한꺼번에 결정 고시한다는 점이 특징이다. 그러니까 어떤 아파트의 기준시가가 1억원이라면 그 금액에 토지·건물의 재산가치가 모두 포함돼 있다는 뜻이다. 공시지가의 경우 땅에 대한 부동산거래에 있어서 정해져 있는 가격을 말하지만, 기준시가는 건물에 대한 가격으로 주로 양도소득세, 상속세, 증여세 등의 기준이 되는 가격을 말한다.
5. 시가표준액
과세시가표준액을 과표라고도 하며, 취득세, 등록세, 재산세, 종합토지세 등의 지방세를 부과하는 기준이 되는 토지 및 건물의 가격을 말한다. 시가표준액은 지방자치단체에서 미리 정해놓으며 따라서 해마다 그 금액이 바뀔 수 있다.
6. 보존등기
물권취득자가 자기의 권리를 보존하기 위하여 하는 등기로 보통 미등기부동산의 소유권등기를 말한다. 이것은 부동산등기부 표제부에 자기 또는 피상속인이 소유자로서 기재된 자나 판결에 의하여 자기의 소유권을 증명하려는 자, 수용에 의하여 소유권을 취득한 자로로부터의 신청에 의해서 행해진다.
7. 본등기
등기로서 완전한 효력을 가지는 보통의 등기를 본등기라 한다. 본등기는 그 내용에 따라 기입등기·변경등기·회복등기·말소등기의 네 가지로 분류되며, 가등기에 대하여 그 가등기에 의하여 순위가 보전된 등기를 말할 때도 있다.
8. 소유권 이전등기
양도·상속·증여 기타 원인에 의하여 유상 또는 무상으로 부동산의 소유권이 이전되는 것을 부동산 등기부상에 기입하는 등기를 말한다.
9. 말소등기
기존 등기의 전부를 말소하는 등기를 말한다. 즉 등기에 대응하는 실체관계가 없는 경우에 그 등기를 법률적으로 소멸시킬 목적으로 행하여지는 등기를 뜻한다.
10. 담보권
어떤 물건을 채권의 담보로 제공하는 것을 목적으로 하는 권리로 보통은 담보물권을 가리키지만 넓은 의미에서는 양도담보까지도 포함된다.
11. 저당권
채무자 또는 제3자(물상보증인)가 채무의 담보로써 제공한 부동산 또는 부동산물권(지상권, 준세권)을 채권자가 그 제공자로부터 인도받지 않고 다만 관념상으로만 지배하여 채무의 변제가 없는 경우에 그 목적물로부터 우선변제로 받는 담보물권을 말한다.
12. 지상권
타인의 토지에 건물, 기타의 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 용익물권을 지상권이라 한다. 지상권은 양도성, 상속성으로 가지며 토지사용의 대가인 지료의 지급은 지상권의 요소가 아니다.
13. 토지대장
구청, 시청, 읍, 면사무소에서 발급되며 토지면적, 지목, 토지의 분할, 합병 등의 역사, 토지의 등급 등을 확인할 수 있다.
14. 전대차
임대차계약은 집주인과 체결하는 것이 원칙이지만 종종 임차임이 다시 다른 사람에게 세를 주는 경우가 발생하는데, 이렇게 임차인이 자기가 임차한 주택을 다른 사람에게 다시 세주는 것을 전대차라 한다.
15. 임대차
계약의 일종으로 ‘한사람은 상대방에게 물건을 사용할 수 있도록 하고 상대방은 그에 대한 대가를 지불하기로 하는 계약’을 칭하며, 흔히 전세·월세 등이 이에 속한다.
16. 가압류
약식절차의 하나로 금전채권 또는 금전으로 환산할 수 있는 채권을 위하여 채무자의 재산을 확보하여 장래의 강제집행이 불능 또는 곤란을 초래하지 않도록 보전할 것을 목적으로 하는 법원의 처분을 말한다. 채무명의를 얻고 강제집행에 착수할 때까지 채무자의 재산은닉·도망 및 빈번한 전입 등의 사실이 생겨 채무명의를 얻어도 집행이 불가능하거나 또는 현저히 곤란하게 될 염려가 있을 때에 채무자의 재산을 한동안 보유하여 강제집행을 가능하게 하려는 제도이다. 가압류명령이란 금전채권의 확보를 위해 채무자의 재산을 확보하는 것이며 장래의 강제집행을 목적으로 하는 판결 또는 그 집행으로서 하는 처분이다.
17. 가처분
권리의 실현이 소송 지연이나 강제집행을 피하기 위한 채무자의 재산은닉 등으로 위험에 처했을 경우, 그 본전을 위하여 그 권리에 관한 분쟁의 소송적 해결 또는 강제집행이 가능하게 되기까지 잠정적, 가정적으로 행하여지는 처분을 말한다. 가처분에는 민사소송법상 소송물에 관한 가처분과 임시의 지위를 정하는 가처분이 있다. 전자는 금전채무 이외의 특정물의 급여·인도 그 밖의 특정의 급여를 목적으로 하는 청구권의 집행보전을 목적으로 하는 재판이다. 가처분 명령은 가처분의 신청을 인용하는 재판을 말하는 것으로, 가처분집행의 채무명의가 된다.
18. 공증
공무원이 그 직권으로 특정한 법률사실이나 법률관계의 사실여부를 공적으로 증명하는 행위로 부동산 등기·선거인명부의 등록·각종 증명서의 발급 등을 말한다. 그 성질은 인식의 표시로서 공증된 부분은 증명력이 있으나 반증이 있으면 전복된다.
19. 리츠 (Real Estate Investment Thrusts)
많은 투자자들의 자본으로 부동산을 취득하거나 금융을 제공하기 위해 결합한 회사나 영업신탁을 말하며 대상 부동산은 부동산에 투자하여 소득을 올릴 수 있는 수익성부동산을 의미한다. 투자자 입장에서는 전문적으로 관리되며 상업용 부동산 재산 또는 모기지에 투자하여 가치를 증진시키는 것이 목적인 REITs는 때로 부동산을 위한 뮤추얼펀드로도 설명된다.
20. 명의신탁
내부적 관계에서 신탁자가 소유권을 가지고 이를 관리, 수익하면서 공부상의 소유명의만을 수탁자로 하여 두는 것을 말한다.
21. 관리전환
공사가 직접 관리하던 지구의 관리업무를 입주자대표회의 등에 이관(관리주체 변경)하고 공사에서는 융자금(또는 할부금)이나 임대료 징수에 따른 업무만 담당하는 관리방식을 말합니다.
22. 임대분양전환
임대계약에 의하여 임대 시행중인 주택을 일정한 임대 의무기한 종료 후 분양하는 경우로 일시불 분양을 원칙으로 합니다.
23. 안목치수
아파트 전용면적 산정 시 눈으로 확인할 수 있는 벽체간 거리를 기준으로 아파트 설계표준화를 위해 도입한 제도입니다. 같은 전용면적이라도 안목치수분양은 벽체 중심선 분양면적에 비해 실면적이 넓어집니다.
24. 주택저당대출유동화증권 (MBS:Mortgage Backed Securities)
주택저당대출을 기초로 하여 발행되는 유동화증권을 말합니다.
미국에서는 주택저당대출과 상업용 부동산저당대출이 있는데 최초의 유동화증권은 주택저당대출을 대상자산으로 하여 발행된 것입니다. 이는 주택저당대출이 장기간이므로 대출기관의 유동성이 경직됨에 따라 이를 해결하기 위한 방안으로 강구된 것으로 우리나라에서는 주택저당채권유동화회사법에 의하여 설립된 주택저당채권 유동화회사만이 발행하고 있습니다.
25. 리모델링 (Remodeling)
기존의 건축물을 손봐서 새 건물처럼 사용할 수 있도록 하는 모든 작업을 일컫는 말로써, 건축 분야의 재활용 프로젝트라고 할 수 있습니다. 신축에 대비되는 개념으로 기존의 건축물을 새롭게 디자인하는 개·보수의 모든 작업을 말합니다. 현행 건축법에서는 증축, 개축, 대수선으로 정의하고 있습니다.
26. 공동저당
동일한 채권의 담보로서 여러 개의 부동산 위에 설정된 저당권을 공동저당이라고 한다.
복수의 부동산이 1개의 채권의 담보로 되어 있으나 그 법률관계는 복수의 부동산 위에 1개의 저당권이 있는 것이 아니라, 각 부동산마다 1개의 저당권이 존재하는 것이다. 예를 들어, 갑은 채무자로서 채권자인 을에게 1억원의 채무를 담보하기 위하여 자기 소유의 A토지와 B토지, C건물에 각각 저당권을 설정하였다면 이 세 개의 저당권은 공동저당이 된다. 이때 A·B·C부동산 위에 설정되는 저당권의 성립시기가 각각 별개이어도 관계없으며, C건물은 제3자(물상보증인) 소유이어도 상관없다. 담보되는 부동산의 수가 5개 이상인 때에는 공동담보목록을 작성하여 등기하게 된다. 이 공동담보목록은 등기부의 일부로 본다.?채권자는 A·B·C부동산 중 어느 목적물로부터도 채권의 전부나 일부의 우선변제를 요구할 수 있다. 그러나 목적부동산 전부를 동시에 경매하여 그 경매 대가를 동시에 배당하는 때에는 각 부동산의 경매대가에 비례하여 변제받을 수 있다. 또한 어느 부동산만이 경매되어 그 대가를 먼저 배당하는 경우에는 공동저당권자는 그 대가로부터 채권 전부의 변제를 받을 수 있고, 후순위(차순위)저당권자는 나머지 부동산이 동시에 경매하였더라면 공동저당권자가 변제받을 금액의 한도 내에서 공동저당권자를 대위하여 자신의 저당권을 실행하여 변제받을 수 있다.
27. 명도
토지, 건물 또는 선박을 점유하고 있는 자가 그 점유를 타인의 지배하에 옮기는 것을 의미합니다. 법문상으로는 인도로 규정하고 있으며 명도라는 말은 사용하지 않습니다.
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